La date d'acquisition (signature de l'acte authentique chez le notaire) permet de déterminer la loi de défiscalisation qui sera appliquée. Si vous signez chez le notaire en 2018, c'est la loi Pinel 2018 qui s'appliquera. Attention : la loi de finances pour 2019 autorise la réduction d'impôt Pinel  jusqu'au 31 décembre 2019 pour les logements en zones B2 et C (s'ils ont reçu un agrément préfectoral, et si le permis de construire à été déposé avant le 31 décembre 2018).

La date d'achèvement des travaux ou DAT (livraison du logement) donne le top départ de la défiscalisation (si la date d'acquisition est postérieure à la date d'achèvement, c'est la date d'acquisition qui donne le top départ de la défiscalisation).

La déclaration fiscale de la loi Pinel (et donc la réduction d'impôt) intervient l'année suivant la date de livraison (ou de la date d'acquisition si le logement a été acheté achevé).

La durée de location obligatoire se calcule à partir de la date de signature du 1er bail locatif.

Exemple : 
pour un logement acheté en 2017 et achevé en 2018, la loi de défiscalisation applicable sera la loi Pinel 2017, et la 1ère déclaration Pinel interviendra l'année suivant la livraison du logement, soit en 2019. La défiscalisation se fera donc sur les revenus de 2018 (eux mêmes déclarés en 2019).

En fonction de la nature de l'acquisition, le calcul de la base de la réduction d'impôts du dispositif Pinelest différent :

• Pour les logements vendus neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) :
  [ Prix d'achat + frais de notaire ]
• Pour les logements que le contribuable fait construire :
  [ Prix d'achat du terrain + coût de la construction ]

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le [ prix de revient ] du logement, retenu dans la limite de plafonds de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

La réduction d'impôt se calcule en fonction de la durée d'engagement de location choisie :
Si on souhaite louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12%.
Si on souhaite louer pendant 9 ans, la réduction sera de 18%.
Si on souhaite louer pendant 12 ans, la réduction sera de 21%.

 Exemple plafond Pinel :

Pour un appartement neuf de 45 m² habitables acheté 260 000 € :
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €
Le taux de la réduction d’impôt sera de 18 % sur 9 ans si l’investisseur choisit l’option 9 ans.

La réduction d'impôt annuelle sera de 258 500 x 18% / 9 ans = 5 170 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.

En plus de la réduction d’impôt Pinel, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus à la déduction des frais suivants :

• taxe foncière, 
• travaux éventuels, 
• charges locatives (frais de syndic, copropriété, frais de gestion et de location), 
• les intérêts d’emprunt et les frais financiers, eux, sont déductibles des revenus locatifs et ne peuvent générer de déficit foncier.

Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 €/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Si il n'y a plus de déficit foncier déductible et que l'investisseur passe en revenus fonciers positifs, alors ces revenus fonciers seront ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal lors de la déclaration des revenus, et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire de louer votre bien immobilier neuf en respectant des seuils maximum de loyers, loyers calculés en fonction d’un plafond mensuel de loyer par m² paru par décret chaque année.

Plafonds de loyers Pinel 2019

Pour les baux conclus en 2019, les plafonds de loyers Pinel sont les suivants, selon les zones géographiques :

Surface fiscale Pinel

Quel est le m² à prendre en compte pour calculer le loyer maximum ?

La surface à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de loyer s’entend de la surface habitable (voir A).

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes (voir B).
La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.
La surface des garages et des emplacements de stationnement n’est pas prise en compte, sauf sous certaines conditions (voir C).

En additionnant la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (plafonnées à 9 m²) on obtient la surface fiscale.

Pour calculer le plafond de loyer, il suffit de multiplier la surface fiscale par le plafond de la zone géographique, en fonction de la fiscalité choisie par l’investisseur.

Exemple du calcul de la surface fiscale Pinel

Soit un appartement neuf T2 en zone B1.
L’investisseur déclare une loi Pinel.
Surface habitable : 40,5 m²
Balcon : 4,2 m²
Cellier extérieur : 3 m²
Surface fiscale = 40,5 + (4,2 + 3 )/2 = 44,1 m²

Il faut ensuite appliquer le coefficient Pinel, arrondi à la deuxième décimale la plus proche :
0,7 + 19/Surf.fiscale  = 1,13

Le loyer Pinel maximum pour un bail signé en 2016 sera de :
44, 1 m² x 10,07 x 1,13 €/m² = 501,81 €

(A) Surface habitable

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

(B)Calcul des surfaces des annexes et dépendances

Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.
Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

(C)Prise en compte de la surface des garages et parkings

Seule la surface habitable ainsi que celle des annexes sont la détermination du plafond de loyer.
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

Les zones fiscales éligibles

Un logement éligible au dispositif Pinel doit se situer dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.
Il existe 5 zones qui indiquent la tension du marché locatif qui vont de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Les plafonds de loyer

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans(voir tableau ci-dessus).

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes.

Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Attention : faites appel à un professionnel compétent pour éviter tout litige avec l'administration fiscale sur le calcul des surfaces éligibles à la loi Pinel. Nos conseillers sont formés pour vous donner toutes les astuces et vous éviter une remise en cause de votre défiscalisation.

Les plafonds de Ressources

Les locataires sont soumis à conditions de ressources.
Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable. Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

Engagement de location

La défiscalisation Pinel est réservé aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement nu (non meublé) pendant six avec option de renouvellement de trois ans supplémentaire (ce qui fait neuf an au total), ou bien directement neuf ans. Une option de renouvellement de trois ans supplémentaire est ensuite possible, pour un total d'engagement maximum de 12 ans. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.

La date de signature du bail du premier locataire donne le départ de la période d'engagement de location.

Normes à respecter

L’avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label «BBC 2005», pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.