Dans un logement neuf, la garantie décennale couvre pendant dix ans après la réception les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; la garantie biennale couvre au moins deux ans les équipements que l'on peut démonter sans abîmer le bâti.
Deux garanties légales qui prennent le relais après la première année
La garantie biennale et la garantie décennale partent toutes deux de la réception des travaux, comme la garantie de parfait achèvement, mais elles durent plus longtemps et ne couvrent pas les mêmes désordres. La première porte sur le bon fonctionnement des équipements ; la seconde, sur les dommages graves.
Le vendeur d'un logement en VEFA en est tenu à l'égard de l'acquéreur : l'article 1646-1 du Code civil le soumet aux obligations des constructeurs prévues aux articles 1792 à 1792-3. La garantie suit le logement en cas de revente, puisque l'article 1792 vise le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage. Pendant la première année, c'est encore la garantie de parfait achèvement qui traite la plupart des désordres, quelle que soit leur gravité.
Solidité et destination : le champ de la garantie décennale
La garantie décennale d'un logement neuf s'applique à deux familles de dommages. Les premiers compromettent la solidité de l'ouvrage : fondations, structure, murs porteurs, toiture. Les seconds le rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire empêchent d'y vivre normalement, même si la structure tient : infiltrations importantes, défaut grave d'isolation, chauffage central hors d'usage en hiver.
L'article 1792-2 étend cette garantie aux éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un dommage décennal est par nature un dommage qui n'était pas visible à la réception ; ce qui se voyait le jour de la livraison relève du régime des défauts apparents.
Équipement dissociable ou indissociable : le critère de l'article 1792-2
Un élément d'équipement est indissociable, selon l'article 1792-2 du Code civil, lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut se faire sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage. Une canalisation noyée dans une dalle ou une installation électrique encastrée en sont des exemples types.
Les autres équipements sont dissociables et relèvent de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3, d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Un ballon d'eau chaude, une hotte ou un interphone fixé en applique se démontent sans dégrader les murs. Le tableau ci-dessous donne des rattachements usuels ; en cas de litige, le juge apprécie au cas par cas.
| Désordre constaté | Rattachement le plus probable | Raison |
|---|---|---|
| Ballon d'eau chaude en panne | Biennale | Équipement dissociable, remplaçable sans toucher au bâti |
| Fuite d'une canalisation encastrée | Décennale si le dommage est grave | Élément indissociable du gros œuvre |
| Fissure traversante d'un mur porteur | Décennale | Atteinte à la solidité |
| Infiltrations rendant une pièce inutilisable | Décennale | Logement impropre à sa destination |
| Robinetterie ou hotte défaillante | Biennale | Équipement dissociable |
| Microfissure d'enduit sans infiltration | Aucune des deux en principe | Défaut esthétique, à signaler la première année |
Deux ans, dix ans : compter les échéances depuis la réception
Les échéances de la garantie biennale et de la garantie décennale se calculent à partir de la date de réception des travaux, inscrite sur le procès-verbal signé entre le promoteur et les entreprises. Pour un immeuble réceptionné un 15 juin, la garantie de bon fonctionnement court au moins jusqu'au 15 juin deux ans plus tard, et la garantie décennale jusqu'au 15 juin dix ans plus tard. Le contrat peut prévoir une durée de bon fonctionnement plus longue, jamais plus courte.
Un désordre doit avoir été dénoncé, et l'action engagée si nécessaire, avant l'échéance de la garantie concernée. Un dommage découvert à la neuvième année se déclare donc sans attendre, en gardant la preuve de la date d'envoi. Notez ces trois dates dans le dossier du logement : fin de la première année, fin de la deuxième année, fin de la dixième année. Elles intéressent aussi un futur acheteur, qui les demandera lors d'une revente.
Biennale et décennale : revente, désordre esthétique, assureur
- Un acheteur qui rachète le logement au bout de cinq ans est-il couvert ?
- La garantie décennale bénéficie à l'acquéreur successif jusqu'au terme des dix ans comptés depuis la réception. Le vendeur transmet à son acheteur les références des assurances, que le notaire reprend dans l'acte.
- À qui s'adresser en premier pour un dommage de nature décennale ?
- L'interlocuteur le plus rapide est l'assureur dommages-ouvrage, qui finance la réparation sans attendre que les responsabilités soient établies. Le vendeur et les entreprises restent tenus en parallèle, et un courrier leur est également adressé.
- Un défaut purement esthétique relève-t-il de la décennale ?
- Un désordre qui n'affecte ni la solidité ni l'usage du logement n'entre pas, en principe, dans la garantie décennale. Il doit être signalé pendant l'année de parfait achèvement pour être réparé au titre des garanties légales.
Démarches pour un désordre de nature décennale
Face à un dommage qui paraît décennal, service-public.gouv.fr décrit trois envois successifs. D'abord une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur ou au constructeur, décrivant les désordres. Ensuite une déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, avec photos et date d'apparition. Enfin, si rien ne bouge, une mise en demeure de cet assureur, avant médiation ou saisine du tribunal.
Le fonctionnement de cette assurance, ses délais de réponse et le préfinancement des travaux sont détaillés dans la page sur l'assurance dommages-ouvrage en VEFA. Pour un désordre dans les parties communes, la déclaration revient au syndic, comme l'explique la page sur la copropriété neuve et son premier syndic.
Les garanties diffèrent par ailleurs selon le contrat choisi pour une maison : la comparaison entre contrat de construction de maison individuelle et VEFA les met côte à côte. L'ensemble du parcours après les clés reste regroupé dans la rubrique livraison et garanties.
Sources : Code civil, art. 1646-1, 1792, 1792-2 et 1792-3 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2958 sur les garanties de construction, vérifiée le 25 septembre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F2032 sur l'assurance dommages-ouvrage, vérifiée le 17 septembre 2026.
