Le vendeur d'un logement en VEFA doit notifier le projet d'acte authentique à l'acquéreur au moins un mois avant la signature : ce mois de lecture sert à confronter le texte définitif au contrat de réservation, aux plans et à la notice avant le rendez-vous chez le notaire.
Le rôle de l'acte authentique dans une vente sur plan
L'acte authentique de VEFA est le contrat de vente lui-même, reçu par un notaire. À sa signature, l'acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur édification, et il commence à payer le prix selon l'avancement du chantier. Le contrat de réservation signé quelques mois plus tôt n'était qu'une promesse ; l'acte, lui, fixe définitivement le prix, la description du logement, le délai de livraison et les garanties.
L'article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation impose que l'acte décrive l'immeuble et ses caractéristiques techniques, et qu'il précise si le prix est révisable. Un acte qui ne respecte pas ces exigences est nul, mais seul l'acquéreur peut invoquer cette nullité, et seulement avant l'achèvement des travaux.
Le mois de lecture du projet d'acte, étape par étape
La notification du projet d'acte au moins un mois avant la date de signature n'est pas une formalité. Ce délai permet de poser des questions au notaire, de faire relire le texte par un conseil, ou de demander des corrections. Un calendrier type tient en quatre temps :
- à réception, vérifier que le dossier est complet : projet d'acte, notice descriptive, plans, règlement de copropriété et état descriptif de division, attestation de garantie ;
- dans la première semaine, comparer ligne à ligne avec le contrat de réservation : lot, surface, prix, date de livraison ;
- ensuite, interroger le notaire sur les points flous, par écrit pour garder une trace ;
- avant le rendez-vous, s'assurer que la banque a émis l'offre de prêt et que les fonds de l'apport sont disponibles.
L'acquéreur peut choisir son propre notaire, qui travaille alors avec celui du promoteur. Cette solution ne double pas les émoluments, qui se partagent entre les deux offices.
Pièces annexées : notice, plans et état descriptif
Les annexes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement engagent autant que le corps du texte. La notice descriptive détaille les matériaux, les équipements et les finitions ; les plans cotés montrent la distribution des pièces et les surfaces. Une différence entre ces documents et ce qui figurait à la réservation doit être repérée avant la signature, pas à la livraison. La méthode de lecture est développée dans le guide sur la notice descriptive et les plans de vente.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, souvent volumineux, précisent les parties privatives, les tantièmes et la répartition des charges. Leur lecture attentive évite de découvrir après coup une servitude, un usage restreint du jardin privatif ou une clé de répartition défavorable pour l'ascenseur.
Six clauses de l'acte de VEFA à relire deux fois
- Le délai de livraison et la liste des causes légitimes de suspension.
- Les pénalités prévues en cas de retard du vendeur, ou leur absence.
- L'échéancier des paiements et sa conformité aux plafonds légaux.
- La nature de la garantie d'achèvement et l'identité du garant.
- La tolérance de surface et ce qu'elle prévoit en cas d'écart.
- La révision éventuelle du prix et l'indice retenu.
Garantie d'achèvement et calendrier des paiements dans l'acte
La garantie financière d'achèvement doit figurer dans l'acte. Elle est délivrée par un tiers, banque, établissement financier, entreprise d'assurance agréée ou société de caution mutuelle, et elle assure que l'immeuble sera terminé même si le promoteur fait défaut. Le fonctionnement de ce mécanisme est détaillé à la page consacrée à la garantie financière d'achèvement.
L'acte fixe aussi l'échéancier. Le Code plafonne le cumul des sommes versées à chaque stade de la construction : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la mise à disposition. Un échéancier contractuel qui dépasse ces seuils doit être corrigé avant la signature. Le déroulé des versements pendant le chantier est expliqué dans le guide des appels de fonds en VEFA.
Frais d'acte et ce qui est payé le jour de la signature
Les frais dus au notaire lors d'une acquisition dans le neuf sont plus faibles que dans l'ancien, parce que la taxe de publicité foncière y est réduite. Service-public.gouv.fr les situe de l'ordre de 2 à 3 % du prix, mais leur montant exact dépend de chaque dossier et du prêt garanti ; le détail figure dans la page sur les frais de notaire réduits dans le neuf.
Le jour de la signature, l'acquéreur règle en général ces frais et la fraction du prix correspondant à l'avancement déjà atteint par le chantier, diminuée du dépôt versé à la réservation. Si les fondations sont achevées, l'appel peut donc représenter jusqu'à 35 % du prix dès le premier jour. Cette somme se prévoit avec la banque bien avant le rendez-vous.
Le jour du rendez-vous chez le notaire
La séance de signature d'une VEFA dure rarement plus d'une heure. Le notaire lit ou résume l'acte, répond aux dernières questions et recueille les signatures, de plus en plus souvent sur support électronique. Une procuration est possible si l'acquéreur ne peut pas se déplacer, à condition de l'organiser à l'avance avec l'office.
Après la signature, l'acte est publié au service de la publicité foncière et l'acquéreur reçoit une attestation de propriété. Les étapes suivantes suivent le chantier : appels de fonds, éventuelles visites, puis livraison. L'ensemble du parcours est présenté dans la rubrique acheter sur plan.
Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. L261-11, art. R261-14 (version en vigueur depuis le 1er septembre 2019), art. R261-17 et R261-21 ; service-public.gouv.fr, fiches « Achat d'un logement neuf sur plan » (F2961) et « Frais d'acquisition d'un logement neuf » (F39743), vérifiées le 18 septembre 2026.
