Acheter dans l'immobilier neuf, c'est le plus souvent signer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : l'acquéreur paie au rythme du chantier, dans des limites fixées par le Code de la construction et de l'habitation, et reçoit un logement couvert par des garanties légales.
Expert Immobilier Neuf suit l'acheteur d'un logement neuf du bureau de vente à la fin de la première année dans les murs : que signer, quand payer, quoi vérifier, quels recours exercer.
Le calendrier d'un achat sur plan, de la signature aux clés
Un achat en VEFA s'étale sur plusieurs mois, parfois plusieurs années, et chaque étape obéit à ses propres règles.
- La réservation. Le contrat de réservation en VEFA fixe le prix prévisionnel et le délai de signature. Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % si elle intervient dans les deux ans (art. R261-28 du CCH). Un délai de rétractation de 10 jours s'ouvre ensuite.
- L'acte authentique. Le vendeur notifie le projet d'acte au moins un mois avant le rendez-vous chez le notaire. La signature de l'acte authentique de VEFA annexe la notice descriptive, les plans et la garantie financière d'achèvement.
- Le chantier et les appels de fonds. Les paiements cumulés ne dépassent pas 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble (art. R261-14 du CCH). Le détail figure dans le guide des appels de fonds en VEFA.
- La livraison. La visite de livraison sert à noter les réserves au procès-verbal ; le solde de 5 % peut être consigné en cas de contestation. Voir la remise des clés d'un appartement neuf.
- Les garanties. La garantie de parfait achèvement court un an après la réception, la garantie de bon fonctionnement deux ans au moins, la garantie décennale du logement neuf dix ans.
Les rubriques du guide, dans l'ordre d'un projet immobilier
- Acheter sur plan : réservation, notice, garantie d'achèvement, acte, paiements et retards.
- Livraison et garanties : visite, vices apparents, garanties légales, dommages-ouvrage, copropriété.
- Financer un logement neuf : prêts, PTZ, TVA réduite, frais de notaire et taxe foncière.
- Investir dans le neuf : location nue ou meublée, fin du Pinel, nouveau statut du bailleur privé, comparaison avec l'ancien.
- Choisir son logement : promoteur, bureau de vente, lecture d'un plan, RE2020, maison en VEFA ou en contrat de construction.
- Acheter dans le neuf en Provence : Aix-en-Provence, Marseille, Arles et les communes du pays d'Aix.
Financement et fiscalité du neuf : des règles qui ont bougé
Le droit du logement neuf a beaucoup changé depuis 2025. Le prêt à taux zéro dans le neuf est ouvert dans toutes les zones, en appartement comme en maison, pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025. Les frais d'acquisition restent réduits : service-public.gouv.fr les situe de l'ordre de 2 à 3 % du prix en VEFA, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Côté location, la réduction d'impôt Pinel est fermée aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025. Le dispositif Jeanbrun, statut du bailleur privé, prend le relais pour les actes signés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un amortissement réservé aux logements collectifs dans le neuf. Un projet de loi en discussion pourrait encore en modifier les conditions.
La Provence, terrain d'observation du guide
Le site garde un regard particulier sur les Bouches-du-Rhône. Selon le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026, Marseille et Aix-en-Provence sont classées en zone A, Arles en zone B1 : ce classement pèse sur le PTZ, la TVA réduite et les plafonds des dispositifs locatifs. Les risques y sont nombreux (feux de forêt, argiles, crues du Rhône), et depuis le 1er janvier 2025 l'obligation de débroussaillement figure dans l'état des risques remis à l'acquéreur. Les villages autour d'Aix ont leurs propres contraintes, détaillées dans la page consacrée à l'immobilier neuf dans le pays d'Aix.
Des textes officiels datés derrière chaque page
Chaque règle renvoie à son texte (Code de la construction et de l'habitation, Code civil, Code général des impôts) et à la fiche officielle qui la commente, avec sa date de mise à jour. Quand un texte change, la page concernée est reprise. La méthode est exposée dans la page de présentation de Expert Immobilier Neuf. Pour une situation personnelle, mieux vaut s'adresser à un notaire ou à l'ADIL du département.
Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. R261-14 et R261-28 ; Code civil, art. 1792 à 1792-6 ; service-public.gouv.fr, fiches F39743 (vérifiée le 18 septembre 2026), F10871 (15 septembre 2026), F31151 (11 mars 2026) et F39735 (21 juillet 2026) ; ecologie.gouv.fr, zonage ABC au 26 juin 2026.
