Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun achat ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Pinel ; l'investisseur dans le neuf choisit désormais entre la location nue au régime réel, le statut du bailleur privé dit Jeanbrun et la location meublée.
Ces régimes ne se comparent pas sur un slogan publicitaire mais sur des engagements précis : durée de location, plafonds de loyer et de ressources, type de logement admis, traitement de la plus-value à la revente. La rubrique commence par la question de fond avant d'entrer dans chaque dispositif.
Le neuf a-t-il sa place dans un projet locatif ?
Le premier arbitrage oppose deux marchés. La page investir dans le neuf ou dans l'ancien met en regard les frais d'acquisition, les travaux, la performance énergétique et les exigences de décence, la fiscalité et les conditions de revente. Le neuf coûte plus cher à l'achat mais limite les travaux et les risques liés au diagnostic de performance énergétique.
Fiscalité : l'ancien dispositif et le nouveau
Les propriétaires qui ont acheté avant la fermeture restent tenus par leur engagement. La page sur la loi Pinel et ses dernières obligations rappelle la durée, les plafonds de loyers et de ressources, les prorogations par périodes de trois ans et les cas de remise en cause.
Le relais est pris par le dispositif Jeanbrun pour un logement neuf, créé par la loi de finances du 19 février 2026 : un amortissement déductible des revenus fonciers, réservé aux logements situés dans un immeuble collectif, avec un engagement de location nue de neuf ans. Ses conditions pourraient encore évoluer avec le projet de loi sur la relance du logement.
La location meublée suit une autre logique. Le guide du LMNP et du LMP dans le neuf explique la frontière entre loueur non professionnel et professionnel, le régime réel et ses amortissements, et la réintégration de ces amortissements dans la plus-value pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, sauf pour certaines résidences de services.
Trouver et loger le premier locataire
Reste la mise en location concrète. La page consacrée à la façon de louer un logement neuf couvre le bail, le diagnostic de performance énergétique, l'encadrement éventuel des loyers et l'imposition des loyers en location nue, du micro-foncier au régime réel.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F31151 (vérifiée le 11 mars 2026), F39735 (vérifiée le 21 juillet 2026) et F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; Code général des impôts, art. 31 et 150 VB ; ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026 (à jour au 20 février 2026).
