Modifier son logement pendant le chantier : TMA, devis et calendrier

Les travaux modificatifs acquéreur (TMA) sont les changements qu'un acheteur sur plan demande au promoteur avant que le chantier n'atteigne son lot. Aucun texte ne les impose : ils dépendent de l'accord du vendeur, d'un devis signé et d'une date limite fixée par le chantier.

Ce que recouvrent les travaux modificatifs acquéreur

Les travaux modificatifs acquéreur désignent toute modification des prestations ou de l'agencement prévus par la notice descriptive et les plans de vente, réalisée par les entreprises du chantier à la demande de l'acheteur. Le terme recouvre des changements modestes, comme l'ajout de prises ou le choix d'un autre carrelage dans la gamme proposée, comme des changements plus lourds : déplacement d'une cloison, réunion de deux chambres, création d'un dressing.

Le promoteur n'a aucune obligation légale d'accepter une demande de TMA. Beaucoup prévoient une liste de modifications autorisées, un barème ou un catalogue d'options, et refusent tout ce qui sort de ce cadre. Les TMA sont à distinguer des travaux que l'acquéreur se réserve d'exécuter lui-même après la livraison, régime légal présenté plus bas. Le point de départ de toute demande reste la notice descriptive et les plans de vente, qui fixent la prestation de base.

Modifications possibles et modifications refusées

La faisabilité d'un TMA dépend de trois contraintes : le permis de construire, les règles techniques et l'avancement du chantier. Une modification de façade, de la taille d'une fenêtre ou de l'aspect d'un balcon touche à l'autorisation d'urbanisme et se heurte presque toujours à un refus. Les éléments de structure, les gaines techniques communes et les réseaux qui desservent d'autres logements ne se déplacent pas.

Les règles d'accessibilité et les exigences de performance énergétique du bâtiment limitent aussi les changements intérieurs : supprimer une salle d'eau accessible ou réduire une circulation peut être impossible. Restent en général ouvertes les modifications de cloisons non porteuses, d'implantation électrique, de revêtements et d'équipements sanitaires, sous réserve de l'accord écrit du promoteur.

Le calendrier d'une demande de TMA, de la réservation au gros œuvre

Le calendrier des travaux modificatifs suit celui du chantier et non celui de l'acheteur. Chaque lot a une date limite au-delà de laquelle les entreprises ont commandé les matériaux ou réalisé les réseaux encastrés. Cette date est fixée par le promoteur et communiquée au moment de la réservation ou de l'acte.

1. Demander, dès la réservation, la liste des modifications admises, le barème éventuel et la date limite de dépôt des demandes.
2. Formuler la demande par écrit, plan annoté à l'appui, en indiquant pièce par pièce ce qui change.
3. Recevoir un devis détaillé qui chiffre les plus-values et les moins-values, avec un délai de validité.
4. Signer le devis et, selon la pratique du vendeur, un avenant au contrat qui intègre les modifications et leur prix.
5. Recevoir les plans modifiés et les conserver avec la notice, pour le contrôle à la livraison.

Les frais de dossier ou d'étude, quand le promoteur en facture, figurent dans le devis. Une demande déposée après la date limite est généralement refusée, même si le lot paraît peu avancé.

Devis de TMA : délais, garanties et paiement

Une modification peut-elle retarder la livraison ?

Une modification peut retarder la livraison si l'avenant le prévoit. Certains promoteurs insèrent une clause qui allonge le délai contractuel en cas de TMA, surtout pour les changements lourds. Il faut donc vérifier que le devis ou l'avenant ne modifie pas la date de livraison sans le dire clairement.

Les travaux modifiés sont-ils couverts par les garanties légales ?

Les travaux réalisés par les entreprises du vendeur dans le cadre du contrat relèvent en principe des mêmes garanties que le reste de l'ouvrage, parfait achèvement, biennale et décennale. Ce principe vaut s'ils sont intégrés au contrat par écrit, d'où l'utilité d'un avenant précis. Le détail des garanties est expliqué dans la page sur la garantie biennale et la garantie décennale.

Comment se paient les plus-values ?

Les plus-values se paient selon les modalités prévues au devis, qui varient d'un vendeur à l'autre : à la signature, par tranches ou avec un appel de fonds. Elles s'ajoutent au prix et ne suivent pas toujours l'échelonnement légal présenté dans le guide des appels de fonds en VEFA.

Une moins-value fait-elle baisser le prix ?

Une moins-value réduit le prix quand le devis la chiffre et que le vendeur l'accepte. Supprimer une prestation ne donne pas droit à un remboursement automatique : le montant retenu est celui que le promoteur propose, parfois inférieur au coût apparent de la prestation retirée.

Les travaux réservés par l'acquéreur, un régime légal distinct

Les travaux réservés sont prévus par l'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation. Au stade du contrat préliminaire, l'acheteur peut se réserver l'exécution, après la livraison, à ses frais et sous sa responsabilité, de certains travaux de finition ou d'installation d'équipements. L'article R261-13-1 et l'arrêté du 28 octobre 2019 en fixent la liste limitative : équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bains ou d'eau et des toilettes avec le mobilier qui les accueille, carrelage mural, revêtement de sol hors isolation, radiateurs électriques sous conditions de puissance, décoration des murs.

Le contrat doit décrire ces travaux et leur coût, et l'acte de vente reprend ce descriptif. L'acheteur peut revenir sur son choix dans un délai fixé au contrat, par lettre recommandée. La contrepartie est nette : les travaux qu'il réalise lui-même ne relèvent plus des garanties dues par le vendeur.

Financer les TMA et les contrôler à la livraison

Le financement des travaux modificatifs se prépare avant l'offre de prêt. Une plus-value signée après l'émission de l'offre n'est pas couverte par le crédit et doit être payée sur l'apport, sauf avenant au prêt. Le budget global d'un achat sur plan est décrit dans le guide du plan de financement d'un achat dans le neuf.

Le jour de la livraison, les modifications se contrôlent à partir des plans modifiés et du devis signé, comme n'importe quelle prestation de la notice. Une cloison mal placée, une prise oubliée ou un revêtement différent du choix validé se notent en réserve au procès-verbal. Les autres étapes du contrat, de la réservation à la remise des clés, sont rassemblées dans la rubrique Acheter sur plan.

Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. L261-11 (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018), art. L261-15 et art. R261-13-1 ; arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur ; service-public.gouv.fr, fiches F2963 (contrat de réservation en VEFA) et F2961 (acte de vente en VEFA), vérifiées le 18 septembre 2026.