Pour une maison neuve, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sert à faire bâtir sur un terrain que vous possédez déjà, la VEFA à acheter terrain et maison ensemble à un vendeur qui construit. Les protections diffèrent : garantie de livraison d'un côté, garantie financière d'achèvement de l'autre.
CCMI et VEFA : deux contrats pour une même maison neuve
Le CCMI est le contrat par lequel un constructeur s'engage à bâtir une maison individuelle, sur la base d'un plan qu'il fournit, sur le terrain de son client. Il est régi par les articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, dont les règles sont d'ordre public : un contrat qui ne les respecte pas encourt la nullité. Le client est maître d'ouvrage et propriétaire du terrain ; il reçoit la maison à la fin du chantier par la réception des travaux.
La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, est une vente : le promoteur vend un lot à bâtir avec sa maison, dans un lotissement ou un ensemble de maisons groupées. L'acheteur devient propriétaire du terrain dès l'acte authentique, puis des constructions au fur et à mesure du chantier. Le fonctionnement complet de la vente sur plan, de la réservation au chantier s'applique alors comme pour un appartement.
Comparatif CCMI et VEFA pour une maison individuelle
| Point de comparaison | CCMI | VEFA |
|---|---|---|
| Terrain | Acheté à part, avant ou en parallèle | Compris dans le prix de vente |
| Qui conçoit la maison | Le constructeur, plan adaptable avec le client | Le promoteur, maison déjà dessinée |
| Garantie pendant le chantier | Garantie de livraison à prix et délais convenus (art. L231-6 CCH) | Garantie financière d'achèvement (art. R261-17 et R261-21 CCH) |
| Paiements | Échelonnement encadré par le CCH, versé au constructeur | Plafonds de l'art. R261-14 CCH : 35 %, 70 %, 95 %, solde de 5 % |
| Fin du chantier | Réception des travaux par le client | Livraison par le vendeur, procès-verbal |
| Frais d'acquisition | Frais de notaire sur le terrain seul | Frais réduits sur l'ensemble, TVA incluse dans le prix |
Le terrain et son sol : acheté à part en CCMI, compris en VEFA
En CCMI, le terrain est la première affaire à régler. Son prix, sa viabilisation, son accès et son sol relèvent du client, qui doit vérifier le règlement d'urbanisme, les servitudes et l'état des risques avant d'acheter. Le contrat de construction est souvent signé sous condition d'obtention du permis et du prêt.
Le retrait-gonflement des argiles concerne directement la maison individuelle. Pour la vente d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte, le vendeur fournit une étude géotechnique préalable, valable 30 ans. Avant de signer un CCMI, le maître d'ouvrage fournit une étude de conception, ou le constructeur applique les techniques prescrites. L'arrêté du 9 janvier 2026 a élargi ces zones à 55 % du territoire hexagonal, pour les ventes de terrains et les CCMI conclus à partir du 1er juillet 2026. En VEFA, ces contraintes pèsent sur le promoteur qui a acheté le terrain.
Garantie de livraison du CCMI : prix et délais convenus
La garantie de livraison est l'atout principal du CCMI. Le constructeur doit la souscrire auprès d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une entreprise d'assurance agréée, sous forme de caution solidaire, et une attestation est annexée au contrat (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation). Elle couvre le client à compter de l'ouverture du chantier.
Si le constructeur fait défaut, le garant prend en charge le coût des dépassements de prix nécessaires à l'achèvement, avec une franchise qui ne peut dépasser 5 % du prix convenu, les conséquences des paiements anticipés imputables au constructeur, et les pénalités forfaitaires prévues au contrat pour un retard de livraison de plus de trente jours. La garantie cesse à la réception constatée par écrit, après le délai de huit jours laissé pour dénoncer les vices apparents, ou à la levée des réserves.
Garanties de la VEFA et garanties communes après la réception
En VEFA, la garantie financière d'achèvement assure la fin des travaux si le promoteur défaille, mais elle ne couvre ni les dépassements de prix ni des pénalités de retard : celles-ci n'existent que si le contrat les prévoit. Le détail de cette protection figure dans la page sur la garantie financière d'achèvement en VEFA.
Après la réception ou la livraison, les deux contrats se rejoignent : garantie de parfait achèvement d'un an, garantie de bon fonctionnement d'au moins deux ans, garantie décennale de dix ans (articles 1792 et suivants du Code civil), et assurance dommages-ouvrage. En CCMI, c'est le client, propriétaire de l'ouvrage, qui doit souscrire cette assurance avant l'ouverture du chantier ; en VEFA, c'est le promoteur. Les étapes de mise en œuvre sont décrites dans la rubrique livraison et garanties du logement neuf.
Maison en CCMI ou en VEFA : rétractation, prêt aidé et retards
- Le délai de rétractation de dix jours existe-t-il aussi en CCMI ?
- L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation vise les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un logement : il s'applique au CCMI comme au contrat de réservation en VEFA. Le délai de dix jours court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le contrat.
- Une maison neuve ouvre-t-elle droit au prêt à taux zéro ?
- Depuis les offres de prêt émises à partir du 1er avril 2025, le PTZ finance le neuf dans toutes les zones, en logement individuel comme en collectif. La quotité est plus faible pour une maison que pour un appartement. Les conditions détaillées figurent dans la page sur le PTZ dans le neuf.
- Une maison neuve peut-elle être achetée dans le cadre du statut du bailleur privé ?
- Le dispositif dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, vise dans le neuf les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. La maison individuelle en est exclue, qu'elle soit achetée en VEFA ou construite en CCMI.
- Qui paie en cas de retard de livraison d'une maison ?
- En CCMI, le contrat prévoit des pénalités de retard, que la garantie de livraison couvre si le constructeur ne les verse pas, au-delà de trente jours. En VEFA, aucun barème légal n'existe : le recours repose sur la clause pénale du contrat ou sur une action en dommages et intérêts.
Pour comparer ensuite les maisons proposées, les autres critères, plan, performance et réputation du vendeur, se retrouvent dans la rubrique Choisir son logement neuf.
Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. L231-1, L231-6 (version en vigueur depuis le 1er février 2020), L271-1, R261-14, R261-17 et R261-21 ; Code civil, art. 1792 et suivants ; service-public.gouv.fr, fiches « Garantie de livraison d'une maison individuelle » (F34253, vérifiée le 12 décembre 2025), « Assurance dommages-ouvrage » (F2032, vérifiée le 17 septembre 2026), « Prêt à taux zéro » (F10871, vérifiée le 15 septembre 2026), « Dispositif Relance logement » (F39735, vérifiée le 21 juillet 2026) ; ministère de la Transition écologique, page « Retrait-gonflement des argiles », mise à jour le 9 avril 2026.
