Investir dans le neuf ou dans l'ancien se joue d'abord sur les frais d'achat : de l'ordre de 2 à 3 % du prix en VEFA contre 7 à 8 % dans l'ancien selon service-public.gouv.fr. Viennent ensuite les travaux, la performance énergétique, la fiscalité et la revente.
Frais d'acquisition : l'écart que voit l'investisseur dès l'acte
Les frais d'acquisition d'un logement neuf acheté à un promoteur sont réduits parce que le prix inclut déjà une TVA à 20 %. La taxe de publicité foncière y est d'environ 0,7 % du prix hors taxe, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, sans compter les émoluments du notaire et les débours. Dans l'ancien, les droits de mutation sont nettement plus lourds : la loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le département des Bouches-du-Rhône applique 5 % hors primo-accédants au 1er mars 2026.
Un investisseur n'est presque jamais primo-accédant pour sa résidence principale ; il supporte donc la hausse. Les frais de notaire réduits du neuf représentent alors un écart de plusieurs points du prix, à financer ou à apporter dès la signature.
Tableau comparatif : neuf ou ancien pour louer
| Critère | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Frais d'achat | De l'ordre de 2 à 3 % du prix (VEFA) | De l'ordre de 7 à 8 % du prix |
| Travaux à prévoir | Aucun gros travaux les premières années, garanties légales | Variables, parfois lourds (isolation, chauffage, mise aux normes) |
| Performance énergétique | Construit selon la RE2020 depuis le 1er janvier 2022 | À vérifier sur le DPE, risque de classe pénalisante |
| Loyers perçus | Seulement après la livraison, au terme du chantier | Dès l'acte si le logement est libre et louable |
| Fiscalité de la location nue | Statut du bailleur privé possible en collectif | Statut du bailleur privé possible après 30 % de travaux et classe A ou B |
| Emplacement | Limité aux terrains disponibles, souvent en périphérie ou en renouvellement urbain | Choix plus large, centres anciens compris |
Travaux, entretien et garanties du logement neuf
Un logement neuf livre des équipements récents, couverts par la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement pendant au moins deux ans et la garantie décennale pendant dix ans après la réception. Le propriétaire bailleur limite ainsi les dépenses imprévues des premières années, à condition de relever les défauts à la livraison et de suivre les garanties biennale et décennale du neuf. Dans l'ancien, le budget de travaux se chiffre avant l'offre : toiture, façade, ascenseur, chaudière collective, et les votes de copropriété déjà programmés, consignés dans les procès-verbaux d'assemblée générale.
Performance énergétique et logement décent
La performance énergétique conditionne désormais la possibilité même de louer et de réviser le loyer. Un logement neuf respecte la réglementation environnementale RE2020, avec des indicateurs de besoin bioclimatique, de consommation et de confort d'été détaillés dans la page sur la RE2020 dans un logement neuf. Dans l'ancien, le diagnostic de performance énergétique doit être lu avant l'achat : les logements classés F ou G voient déjà leurs révisions et majorations de loyer limitées, et une rénovation peut devenir nécessaire pour continuer à louer. Le coût de ces travaux entre dans la comparaison, tout comme les aides éventuelles.
Fiscalité des loyers : un régime commun, des portes d'entrée différentes
La fiscalité des loyers rapproche aujourd'hui le neuf et l'ancien. Le statut du bailleur privé, adopté par la loi de finances pour 2026, prévoit un amortissement de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf collectif, de 3 à 4 % dans l'ancien rénové, sous conditions de loyer et pour des actes signés jusqu'au 31 décembre 2028. Ce régime peut encore évoluer avec le projet de loi sur la relance du logement en discussion au 16 octobre 2026. Le Denormandie, propre à l'ancien rénové de certaines villes, reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. En location meublée, neuf et ancien relèvent du même régime LMNP, avec réintégration des amortissements à la revente depuis le 15 février 2025.
Revente : ce qui fait la valeur d'un bien dans dix ans
La revente d'un logement locatif dépend de l'emplacement, de l'état de l'immeuble et de la demande locale, bien plus que de son statut de neuf au départ. Le prix d'un appartement neuf intègre la nouveauté elle-même, un atout qui s'efface avec les années. Un bien ancien bien situé et rénové peut mieux tenir sa valeur, mais il exige des travaux dont le coût reste incertain. Dans les deux cas, un investissement locatif comporte des risques : vacance, impayés, charges imprévues et prix de sortie inférieur au prix payé.
Profil d'investisseur et choix entre neuf et ancien
Le neuf convient plutôt à l'investisseur qui veut une gestion simple, un logement économe et un calendrier connu, et qui accepte d'attendre la livraison pour percevoir des loyers. L'ancien convient à celui qui cherche un emplacement central, sait piloter des travaux et dispose d'une épargne pour les imprévus. Les autres pages de la rubrique investir dans un logement neuf détaillent les régimes fiscaux et la mise en location.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F39743 « Achat d'un logement neuf », vérifiée le 18 septembre 2026, et fiche F39735 « Statut du bailleur privé », vérifiée le 21 juillet 2026 ; notaires.fr, page « Droits de mutation et frais d'acte », mise à jour le 5 décembre 2025 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20, publié le 17 juin 2026 ; impots.gouv.fr, taux de DMTO applicables au 1er mars 2026 ; Code civil, art. 1792, 1792-3 et 1792-6 ; ministère de la Transition écologique, page RE2020 mise à jour le 18 septembre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F1311, vérifiée le 8 août 2025.
