Un vice apparent, dans une vente sur plan, est un défaut de construction ou de conformité qu'un acquéreur non spécialiste peut voir : le vendeur en répond s'il est signalé au plus tard un mois après la prise de possession, et l'action en justice doit suivre dans l'année (art. 1642-1 et 1648 du Code civil).
Ce que le Code civil appelle vice apparent dans une vente sur plan
Le vice apparent se définit par opposition au vice caché : c'est un désordre qu'un acquéreur profane décèle par un examen normal du logement, sans démontage ni mesure technique. Une fissure dans un enduit, une porte qui ne ferme pas, une faïence ébréchée ou une tache d'humidité au plafond entrent dans cette catégorie.
L'article 1642-1 du Code civil vise aussi les défauts de conformité apparents, c'est-à-dire les écarts entre le logement livré et le contrat. Un sol d'une autre gamme que celle prévue, un placard absent ou une fenêtre déplacée en sont des exemples. Ils se repèrent en comparant le logement à la notice descriptive et aux plans de vente, d'où l'utilité d'avoir ces documents en main dès la livraison.
Le délai de dénonciation et le délai pour saisir le juge
Deux délais successifs encadrent les vices apparents en VEFA, et leur enchaînement est souvent mal compris. Le premier sert à les signaler ; le second, à agir en justice si le vendeur ne répare pas.
| Étape | Point de départ | Délai | Texte |
|---|---|---|---|
| Réserves au procès-verbal | Jour de la livraison | Pendant la visite | Pratique contractuelle |
| Dénonciation des défauts apparus ensuite | Prise de possession | Un mois | Art. 1642-1 du Code civil |
| Date à laquelle le vendeur pourrait être déchargé | Plus tardive des deux dates : réception des travaux, ou un mois après la prise de possession | Sans objet | Art. 1642-1 du Code civil |
| Action en justice | Date de décharge ci-dessus | Un an, à peine de forclusion | Art. 1648, alinéa 2, du Code civil |
Service-public.gouv.fr résume ce calendrier ainsi : un an à compter de la réception, ou treize mois à compter de la prise de possession, selon la date la plus tardive. Comme la réception des travaux précède en général la livraison, c'est le plus souvent le délai de treize mois qui s'applique.
Un calendrier type pour un logement remis le 3 du mois
Prenons un acquéreur qui reçoit ses clés le 3 mars, la réception entre le promoteur et les entreprises ayant eu lieu quelques semaines plus tôt. Les défauts inscrits au procès-verbal sont déjà dénoncés. Ceux qu'il découvre en emménageant, comme une porte de placard qui se décroche ou une plinthe mal posée, doivent être signalés par écrit au plus tard le 3 avril.
Si le vendeur n'a toujours rien réparé au printemps de l'année suivante, l'acquéreur doit avoir saisi le tribunal au plus tard le 3 avril de cette année-là. Passé ce terme, l'action est forclose, même si le défaut est réel et documenté. Le cas est schématique ; un juriste ou l'ADIL vérifie les dates exactes sur un dossier réel.
Le calcul change si la réception des travaux a eu lieu après la remise des clés, situation rare mais possible quand des lots sont livrés avant l'achèvement complet de l'immeuble. Le délai d'un an part alors de la réception. Demandez cette date par écrit au vendeur dès la livraison pour lever toute incertitude.
Rédiger la lettre recommandée qui dénonce les défauts
La lettre de dénonciation des vices apparents s'adresse au vendeur, à l'adresse figurant dans l'acte, en recommandé avec avis de réception. Elle complète le procès-verbal ; elle ne le remplace pas.
Contenu d'une lettre de dénonciation qui tient
- Références de l'acte de vente, du lot et de la date de prise de possession.
- Liste numérotée des défauts, pièce par pièce, avec leur emplacement.
- Distinction entre malfaçons et écarts avec la notice, en citant la ligne de la notice concernée.
- Photos datées jointes ou annexées.
- Demande de réparation dans un délai précis, et rappel des réserves déjà inscrites au procès-verbal.
Conservez une copie de la lettre, l'avis de réception et toutes les réponses. Ce dossier sert aussi plus tard, si un désordre s'aggrave et change de régime de garantie.
Réparation, diminution du prix ou résolution de la vente
L'article 1642-1 du Code civil prévoit qu'il n'y a lieu ni à résolution du contrat ni à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice. La réparation est donc la réponse attendue, et la réduction du prix ne s'obtient que si le vendeur ne s'y engage pas ou ne tient pas son engagement.
Une lettre recommandée n'arrête pas le délai d'un an. Selon l'article 2241 du Code civil, c'est la demande en justice, même en référé, qui interrompt un délai de forclusion. Une promesse écrite de réparer ne dispense donc pas de surveiller l'échéance. Pour une demande de dommages et intérêts, service-public.gouv.fr indique que le tribunal de proximité est compétent jusqu'à 10 000 € et le tribunal judiciaire au-delà ; une tentative de règlement amiable ou de médiation précède en général la saisine.
Quand le défaut n'était pas visible à la livraison
Un défaut caché au jour de la livraison sort du régime des vices apparents et relève des garanties de construction, rassemblées dans la rubrique livraison et garanties. Pendant la première année après la réception, la garantie de parfait achèvement couvre les désordres qui apparaissent. Ensuite, la garantie biennale et la garantie décennale prennent le relais selon la nature et la gravité du dommage.
La préparation du jour des clés reste la meilleure protection : plus les réserves sont complètes et précises au moment de la visite de livraison et de la remise des clés, moins le calendrier des recours devient un sujet.
Sources : Code civil, art. 1642-1 et art. 1648, version en vigueur depuis le 28 mars 2009 (loi n° 2009-323), et art. 2241 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2956 sur les retards et défauts d'un logement acheté sur plan, vérifiée le 18 septembre 2026.
