Le dispositif Jeanbrun, nommé officiellement « Relance logement » ou statut du bailleur privé, est un amortissement déductible des revenus fonciers ouvert aux logements collectifs neufs achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus pendant 9 ans.
Origine du dispositif Jeanbrun et textes applicables
Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui a inséré de nouvelles déductions à l'article 31 du Code général des impôts. Il prend la suite du Pinel, fermé depuis le 1er janvier 2025, mais sa mécanique est différente : le propriétaire ne reçoit pas une réduction d'impôt calculée sur le prix, il déduit chaque année de ses loyers une fraction de la valeur du logement, comme le ferait une entreprise. Le dispositif est réservé à la location nue déclarée au régime réel des revenus fonciers.
Ces règles ne sont pas figées. Service-public.gouv.fr signale, dans sa fiche vérifiée le 21 juillet 2026, qu'un projet de loi « relance et décentralisation du logement » prévoit d'en assouplir les conditions. Le Sénat l'a adopté le 8 juillet 2026, et la procédure était toujours en cours au 16 octobre 2026. Les chiffres qui suivent décrivent le texte en vigueur à cette date.
Logements neufs éligibles et calendrier d'acquisition
Le statut du bailleur privé vise, dans le neuf, un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, acquis neuf, acheté en vente en l'état futur d'achèvement ou construit par l'investisseur. La maison individuelle en est donc exclue. L'ancien est admis à condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et d'une réhabilitation qui porte le logement en classe A ou B du diagnostic de performance énergétique.
Les acquisitions doivent être constatées par un acte notarié signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour une construction, la date retenue est celle du dépôt de la demande de permis. Dans une réservation en VEFA, c'est donc la signature de l'acte chez le notaire, et non celle du contrat de réservation, qui doit tomber dans la fenêtre.
Taux d'amortissement selon le niveau de loyer
Le taux d'amortissement annuel dépend du niveau de loyer auquel le propriétaire s'engage. Plus le loyer est bas, plus le taux est élevé, dans le neuf comme dans l'ancien rénové.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire (plafonds Pinel) | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social (plafonds Loc'Avantages) | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social (plafonds Loc'Avantages) | 5,5 % par an | 4 % par an |
La base amortissable est le prix d'acquisition net de frais, diminué d'un forfait de 20 % représentatif du terrain : au plus 80 % du prix s'amortissent. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer, 10 000 € si au moins la moitié des revenus des logements amortis provient de la location sociale, 12 000 € pour la location très sociale. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique achevés au plus tard le 31 décembre 2027.
Engagement de location nue : les conditions du bail
L'engagement de location du dispositif Jeanbrun se résume en cinq conditions que le bail et la déclaration doivent refléter :
- louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans ;
- le mettre en location dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition ;
- ne pas le louer à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au 2e degré ;
- respecter les plafonds de loyer et de ressources du niveau choisi : ceux du Pinel pour l'intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour le social et le très social ;
- déclarer les loyers au régime réel, l'option étant irrévocable.
Le régime exclut le micro-foncier et ne se cumule pas avec le Denormandie. Il échappe en revanche au plafonnement global des niches fiscales.
Statut du bailleur privé et Pinel : ce qui sépare les deux régimes
Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, proportionnelle au prix et à la durée. Le statut du bailleur privé diminue le revenu foncier imposable, donc son intérêt dépend de la tranche d'imposition et du niveau des loyers : un foyer peu imposé en tire moins qu'un foyer fortement imposé. Autre écart : à la revente, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (article 150 VB III du CGI, en vigueur depuis le 21 février 2026). Les engagements déjà pris au titre de la loi Pinel et de ses prorogations ne basculent pas dans le nouveau régime.
Amortissement Jeanbrun : rupture, revente et projet de réforme
- Que devient l'amortissement si l'engagement de 9 ans est rompu ?
- Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu foncier. L'ANIL mentionne des exceptions en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.
- Une maison neuve peut-elle entrer dans le dispositif Jeanbrun ?
- Le texte en vigueur au 16 octobre 2026 réserve le neuf aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Une maison individuelle neuve n'est donc pas éligible, sauf évolution introduite par le projet de loi en discussion.
- Le dispositif garantit-il une économie d'impôt fixe ?
- Aucun montant d'économie n'est fixé par la loi. Les exemples chiffrés publiés par l'administration illustrent un cas précis ; le gain réel dépend des loyers, des charges, des intérêts d'emprunt et de la tranche d'imposition du foyer.
- Faut-il attendre la réforme annoncée avant d'acheter ?
- Personne ne peut dire quand ni sous quelle forme le projet sera adopté. Un achat se décide sur les règles en vigueur à la date de l'acte, en vérifiant auprès du notaire et de l'ADIL la version applicable.
Risques locatifs à intégrer avant d'acheter
Un amortissement fiscal ne rend pas un investissement locatif sûr. Vacance entre deux locataires, impayés, charges de copropriété, travaux après la fin des garanties et prix de revente incertain pèsent sur le résultat, quel que soit le régime. Le plan de financement se construit d'abord sur les loyers réalistes du secteur, l'avantage fiscal venant ensuite. Les autres pages de la rubrique investissement locatif dans le neuf détaillent la mise en location d'un logement neuf et la comparaison avec la location meublée.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47 ; Code général des impôts, art. 31 et 150 VB III (version en vigueur depuis le 21 février 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F39735, vérifiée le 21 juillet 2026, et actualité A18817 du 24 février 2026 ; ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026, à jour au 20 février 2026 ; Sénat, dossier du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, consulté le 16 octobre 2026.
