Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, est l'avant-contrat par lequel un promoteur réserve un logement sur plan à un acheteur, contre un dépôt de garantie que le Code de la construction plafonne selon le délai prévu pour signer la vente.
Ce que le contrat préliminaire engage de part et d'autre
Le contrat de réservation ouvre l'achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le vendeur s'y engage à réserver un lot précis, dans un immeuble qui n'existe souvent encore que sous forme de permis de construire, et à le proposer à l'acheteur aux conditions annoncées. Le réservataire, lui, ne devient pas encore propriétaire : la vente proprement dite n'aura lieu qu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire, plusieurs mois plus tard.
Ce document pèse pourtant lourd. Il fixe un prix prévisionnel, une date de signature, la surface et la composition du logement, et il déclenche le versement d'un dépôt. Tout ce qui n'y figure pas sera difficile à réclamer ensuite. Le réservataire qui renonce hors des cas prévus par les textes s'expose à perdre ce dépôt, selon ce que prévoit la clause correspondante du contrat : elle se lit avant de parapher.
Mentions obligatoires d'un contrat de réservation en VEFA
Les articles R261-25 et suivants du Code de la construction et de l'habitation encadrent le contenu du contrat préliminaire. La fiche officielle de service-public.gouv.fr en tire une liste qui sert de grille de lecture :
- l'identité du vendeur (société, immatriculation, siège) et celle du réservataire ;
- l'adresse, la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
- la situation du lot dans l'immeuble : bâtiment, étage, numéro de lot ;
- une note technique sur la nature et la qualité des matériaux, et la description des équipements collectifs ;
- le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date à laquelle l'acte pourra être signé, le mode de paiement ;
- les prêts envisagés et, si le prix est financé par emprunt, la condition suspensive d'obtention ;
- le montant du dépôt, ses conditions de restitution, et les modalités du droit de rétractation ;
- le choix de la garantie : garantie financière d'achèvement ou garantie de remboursement ;
- la liste des travaux que l'acheteur pourra réaliser lui-même après la livraison.
La note technique annexée reste sommaire à ce stade. Le document détaillé, qui engage le vendeur sur chaque prestation, viendra avec l'acte ; la page consacrée à la notice descriptive et aux plans de vente explique comment comparer les deux versions.
Dépôt de garantie : plafonds fixés par l'article R261-28
Le dépôt de garantie versé à la réservation dépend du délai annoncé pour la signature de la vente définitive. Il est placé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou chez un notaire, et non remis au promoteur.
| Délai prévu jusqu'à l'acte de vente | Dépôt maximal |
|---|---|
| Un an au plus | 5 % du prix prévisionnel |
| Plus d'un an, sans dépasser deux ans | 2 % du prix prévisionnel |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt |
Un vendeur peut demander moins que ces plafonds, jamais plus. Le dépôt s'imputera sur le prix le jour de la signature ; il ne constitue pas un premier appel de fonds au sens du calendrier de chantier.
Réservation sur plan : prêt refusé, renonciation et délai de réflexion
- Le dépôt est-il perdu si la banque refuse le crédit ?
- Le dépôt revient au réservataire sans retenue lorsque le ou les prêts prévus ne sont pas obtenus, ou lorsque leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat. Le réservataire l'adresse en recommandé avec accusé de réception, à la fois au promoteur et à l'établissement qui détient les fonds. Les refus de prêt écrits servent de justificatifs.
- Combien de temps faut-il attendre le remboursement ?
- Le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois à compter de la demande, selon l'article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation. Ce délai vaut pour les cinq cas de restitution prévus par ce texte.
- Peut-on se rétracter sans donner de motif ?
- Le réservataire dispose de dix jours calendaires pour revenir sur sa signature, sans justification ni pénalité. La rétractation s'envoie par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai.
- Que se passe-t-il si le promoteur ne propose jamais l'acte ?
- La vente non conclue du fait du vendeur dans le délai prévu figure parmi les cas de restitution intégrale du dépôt. Le réservataire retrouve alors sa liberté et peut réserver ailleurs.
Rétractation de dix jours : point de départ et prolongations
Le délai de rétractation de dix jours calendaires, prévu par les articles L271-1 à L271-3 du Code de la construction et de l'habitation, part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le contrat signé, ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai court jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Un cas allonge ce délai. L'état des risques doit être annexé au contrat préliminaire ; s'il n'a pas été remis au plus tard à la signature, la rétractation ne commence à courir qu'à partir du lendemain de sa communication. En Provence, ce document indique notamment si le terrain est soumis aux obligations de débroussaillement, point développé sur la page dédiée à l'achat dans le neuf en pays d'Aix.
Les cinq cas de restitution du dépôt sans pénalité
Hors rétractation, l'article R261-31 énumère cinq situations où le réservataire récupère tout son dépôt :
- l'acte de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu ;
- le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat ;
- les prêts prévus ne sont pas obtenus ou sont inférieurs de 10 % au montant annoncé ;
- un des éléments d'équipement prévus au contrat n'est pas réalisé ;
- l'immeuble ou la partie réservée subit une réduction de valeur de plus de 10 % liée à la consistance ou à la qualité des ouvrages.
Ces cas protègent l'acheteur contre un projet qui dérive entre la réservation et l'acte. Leur preuve repose sur le document signé : un contrat précis sur la surface, les équipements et le prix facilite toute réclamation ultérieure.
Relire la réservation avant de parapher : la méthode
La relecture d'un contrat de réservation se fait plan en main. Vérifier que le numéro de lot, l'étage et l'orientation correspondent au logement choisi au bureau de vente ; que la surface habitable annoncée concorde avec le plan ; que le prix distingue clairement le logement, le parking et la cave. Contrôler ensuite la date prévue pour l'acte et le montant du dépôt au regard du tableau ci-dessus.
Le volet financier mérite autant d'attention. Le montant des prêts inscrit dans la condition suspensive doit couvrir le besoin réel, faute de quoi la protection devient théorique ; la construction d'un plan de financement pour un achat dans le neuf aide à le fixer avant de signer. Enfin, la réservation n'est qu'une étape : la suite du calendrier se joue à la signature de l'acte authentique chez le notaire, présentée avec les autres étapes dans la rubrique acheter un logement sur plan.
Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. R261-25 à R261-33, notamment R261-28 et R261-31 (version en vigueur depuis le 1er septembre 2019, décret n° 2019-873), et art. L271-1 à L271-3 ; service-public.gouv.fr, fiche « Contrat de réservation d'un logement en Vefa » (F2963), vérifiée le 18 septembre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche « État des risques » (F12239), vérifiée le 28 septembre 2026.
