Le LMNP, loueur en meublé non professionnel, est le statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé et dont les recettes restent sous 23 000 € par an ou sous ses autres revenus d'activité ; dans le neuf, il permet d'amortir le bien au régime réel.
LMNP et LMP : la frontière fixée par les recettes
La distinction entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur deux critères appréciés au niveau du foyer fiscal. Le loueur reste non professionnel si ses recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an, ou si elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Il devient professionnel lorsque les deux seuils sont dépassés en même temps : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux salaires, bénéfices et autres revenus d'activité. La loi de finances pour 2026 (article 53) a précisé ce critère de revenus, notamment pour les non-résidents.
Le passage en LMP change le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales. Il se constate chaque année : un foyer qui achète plusieurs studios meublés neufs peut franchir le seuil sans l'avoir prévu, ce qui justifie un calcul prévisionnel avant de signer.
Micro-BIC ou régime réel pour un meublé neuf
Les recettes de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur choisit entre le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, où l'on déduit les charges réelles et l'amortissement. Les seuils du micro-BIC ont été revus par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, puis réévalués au 1er janvier 2026 pour la période 2026-2028.
| Type de location meublée | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence du locataire) | 77 700 €, abattement de 50 % | 83 600 €, abattement de 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 €, abattement de 50 % | 83 600 €, abattement de 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 €, abattement de 30 % | 15 000 €, abattement de 30 % |
Pour un appartement neuf financé à crédit, le régime réel est souvent étudié parce qu'il permet de déduire les intérêts d'emprunt, l'assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et surtout l'amortissement du bâti et du mobilier. Le terrain, lui, ne s'amortit pas. Un expert-comptable chiffre les deux options sur les premières années.
Amortissement au réel : ce qu'il réduit et ce qu'il coûte plus tard
L'amortissement d'un meublé neuf au régime réel étale la valeur du bâtiment et des meubles sur leur durée d'usage, ce qui peut neutraliser l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Ce gain n'est pas un cadeau définitif. Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127, article 84), pour toute cession réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu est diminué de leur montant, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente.
Ce mécanisme, inscrit à l'article 150 VB III du CGI, s'applique aussi depuis le 21 février 2026 aux amortissements du statut du bailleur privé en location nue. Location meublée ou nue, l'amortissement d'aujourd'hui pèse donc sur la fiscalité de demain.
Résidences de services neuves : étudiants, seniors, établissements médicalisés
Une partie de l'offre LMNP dans le neuf passe par des résidences de services : logements étudiants, résidences seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes. L'investisseur y achète un lot et le loue à un exploitant par un bail commercial. Les loyers dépendent alors de la solidité de cet exploitant et des clauses du bail (durée, révision, répartition des travaux), autant que de la qualité de l'immeuble.
Cessions de meublés exclues de la réintégration des amortissements
- résidences pour étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation, apprentis ou personnes de plus de 65 ans, prévues aux articles L631-12 et L631-13 du CCH ;
- établissements visés au 6° et au 7° du I de l'article L312-1 du Code de l'action sociale et des familles, dont les EHPAD, et résidences-services agréées pour personnes âgées ou handicapées ;
- unités de soins de longue durée.
Avant de signer, l'acquéreur lit le bail commercial en entier et vérifie la date de livraison et de remise des clés, car les loyers ne courent souvent qu'à l'ouverture de la résidence.
Meublé neuf : fiscalité, revente et statut professionnel
- Un appartement neuf loué meublé peut-il aussi bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
- Le statut du bailleur privé est réservé à la location nue déclarée en revenus fonciers. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, donc du LMNP ou du LMP, et pas de cet amortissement foncier.
- La réintégration des amortissements vise-t-elle les ventes signées avant le 15 février 2025 ?
- La règle concerne les cessions réalisées à partir du 15 février 2025. Une vente antérieure suivait l'ancien calcul, sans minoration du prix d'acquisition par les amortissements.
- Le micro-BIC est-il toujours plus simple pour un premier investissement ?
- Le micro-BIC demande peu de formalités, mais son abattement de 50 % ignore les intérêts d'emprunt et l'amortissement réels. Pour un achat neuf financé à crédit, le régime réel donne souvent un résultat imposable plus faible, au prix d'une comptabilité.
Risques d'un investissement meublé dans le neuf
La location meublée garde les risques de toute location : vacance plus fréquente sur les petites surfaces, rotation des locataires, usure du mobilier, impayés. En résidence de services s'ajoute le risque de défaillance de l'exploitant, qui peut renégocier ou suspendre les loyers. La revente, enfin, dépend du marché local et de l'attrait de la résidence. Les autres analyses de la rubrique placer son épargne dans l'immobilier neuf et le plan de financement d'un achat neuf aident à mesurer l'effort réel avant de s'engager.
Sources : Code général des impôts, art. 150 VB III, version en vigueur depuis le 21 février 2026 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; service-public.gouv.fr, fiche F32744 « Location meublée », vérifiée le 15 avril 2026 ; BOFiP ACTU-2025-00127, publié le 19 août 2026 ; impots.gouv.fr, question sur la plus-value d'un bien loué meublé, consultée le 16 octobre 2026 ; ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026, à jour au 20 février 2026.
