La livraison d'un appartement neuf acheté sur plan est le jour où le vendeur remet les clés contre la signature d'un procès-verbal : chaque défaut visible doit y être inscrit en réserve, et le solde de 5 % du prix peut alors être consigné au lieu d'être versé.
Livraison et réception des travaux : deux actes distincts
La livraison d'un logement vendu en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) se distingue de la réception des travaux. La réception a lieu entre le promoteur, maître d'ouvrage, et les entreprises qui ont bâti l'immeuble ; l'acquéreur n'y participe pas. La livraison, que les textes appellent mise à disposition ou prise de possession, est le rendez-vous entre le vendeur et vous, au cours duquel le logement vous est remis.
La distinction a des effets concrets. Les garanties de construction partent de la réception, alors que le délai pour signaler les défauts visibles part de la prise de possession. L'article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un mois après votre prise de possession. Le procès-verbal de livraison est donc la pièce de départ de tout le calendrier présenté dans la rubrique livraison et garanties.
Préparer la visite de livraison dans les semaines qui précèdent
Une visite de livraison bien préparée dure souvent deux à trois heures pour un logement familial. Le vendeur adresse une convocation qui fixe le jour et l'heure ; elle s'accompagne en général de l'appel du solde du prix.
- Relisez la notice descriptive et les plans de vente annexés à l'acte, avec les éventuels avenants de travaux modificatifs : ce sont eux qui disent ce qui doit être livré.
- Dressez à l'avance une grille pièce par pièce, avec les équipements promis (prises, points lumineux, placards, radiateurs, robinetterie).
- Emportez un mètre, un niveau, une lampe, un petit appareil pour tester les prises, un téléphone chargé pour les photos et de quoi écrire.
- Demandez un horaire de jour : un défaut de peinture ou une rayure sur une menuiserie se voit mal sous un éclairage de chantier.
- Envisagez de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment indépendant, à vos frais ; son regard porte surtout sur les points techniques que l'œil non averti laisse passer.
Contrôler l'appartement pièce par pièce
Le contrôle d'un appartement neuf se fait dans un ordre fixe, pour ne rien oublier quand la visite se prolonge. Le tableau ci-dessous sert de trame ; il se complète avec les prestations propres à votre notice.
| Zone | Points à vérifier |
|---|---|
| Porte palière et menuiseries | Ouverture et fermeture sans frottement, serrure et clés, joints, vitrages sans éclat, volets et leur commande |
| Murs, plafonds, sols | Fissures, traces, planéité, carrelage sonnant creux, plinthes, seuils entre les pièces |
| Cuisine et salle d'eau | Arrivées et évacuations, débit, joints silicone, faïence, équipements prévus à la notice |
| Électricité | Nombre et emplacement des prises et points lumineux, tableau, interrupteurs, prises de communication |
| Chauffage et ventilation | Mise en marche des émetteurs, bouches de ventilation présentes et dégagées, production d'eau chaude |
| Annexes | Balcon ou terrasse (écoulement, garde-corps), cave, place de stationnement et son numéro |
Rédiger les réserves au procès-verbal de livraison
Une réserve utile au procès-verbal de livraison décrit un défaut de façon qu'un tiers le retrouve sans vous : la pièce, l'emplacement, la nature du problème. « Chambre 2, mur côté fenêtre : fissure verticale d'environ 40 cm » vaut mieux que « finitions à reprendre ». Une photo datée accompagne chaque réserve.
Deux familles de réserves se côtoient. Les vices apparents sont des malfaçons visibles (éclat, fissure, porte qui frotte). Les défauts de conformité sont des écarts avec ce qui a été vendu (carrelage d'une autre gamme, prise manquante, surface douteuse). Les deux s'écrivent au procès-verbal, sans se laisser presser par la durée de la visite.
Si le logement n'est pas en état d'être habité (absence d'eau ou d'électricité, garde-corps manquant), la question d'un refus de prise de possession se pose. Elle mérite un avis juridique avant le rendez-vous ; l'ADIL de votre département renseigne gratuitement sur ce point.
Payer ou consigner le solde de 5 % le jour des clés
Le solde du prix d'un logement en VEFA correspond aux 5 % restants une fois atteints les 95 % exigibles à l'achèvement : l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation le rend payable à la mise à disposition. Les contrats lient le plus souvent la remise des clés à ce versement.
Le même article prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité. Service-public.gouv.fr précise que, si des réserves sont notées, la somme peut être déposée chez un tiers, par exemple un notaire, ou à la Caisse des dépôts quand les parties ne s'entendent pas. Le mécanisme de paiement par étapes est détaillé dans la page sur les appels de fonds en VEFA. Prévenez votre banque à l'avance, puisque c'est souvent elle qui débloque cette dernière fraction.
Remise des clés : réserve oubliée, refus du vendeur, procuration
- Un défaut découvert après la signature du procès-verbal est-il perdu ?
- Le défaut reste opposable au vendeur s'il est signalé dans le mois qui suit la prise de possession, par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai résulte de l'article 1642-1 du Code civil. Une action en justice doit ensuite être engagée dans l'année si le vendeur ne répare pas ; les détails figurent dans la page consacrée aux vices apparents en VEFA.
- Le représentant du vendeur peut-il refuser d'inscrire une réserve ?
- Le procès-verbal est un document contradictoire : chaque partie peut y porter ses observations. Si l'interlocuteur refuse d'écrire une réserve, inscrivez-la vous-même sur le document avant de signer, ou envoyez-la par lettre recommandée le jour même.
- Peut-on se faire représenter à la visite de livraison ?
- Une personne munie d'une procuration écrite peut recevoir les clés et signer le procès-verbal à votre place. Choisissez quelqu'un qui connaît la notice et les plans, et remettez-lui la grille de contrôle préparée à l'avance.
Après la remise des clés : levée des réserves et formalités
Les réserves inscrites au procès-verbal doivent être levées par le vendeur, qui fait intervenir les entreprises concernées. Chaque intervention se termine idéalement par un document de levée signé, à joindre au dossier. Les désordres qui apparaissent ensuite relèvent de la garantie de parfait achèvement, qui court un an à compter de la réception des travaux.
Trois formalités suivent la prise de possession : l'assurance habitation dès le premier jour, l'ouverture des contrats d'énergie et d'eau, et la déclaration d'achèvement auprès de l'administration fiscale, à déposer dans les 90 jours pour bénéficier de l'exonération temporaire décrite dans la page sur la taxe foncière d'un logement neuf.
Sources : Code civil, art. 1642-1 et 1648, version en vigueur depuis le 28 mars 2009 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; Code de la construction et de l'habitation, art. R261-14, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019 ; service-public.gouv.fr, fiche F2956 sur les retards et défauts d'un logement acheté sur plan, vérifiée le 18 septembre 2026 ; impots.gouv.fr, question sur l'achat dans le neuf ou en VEFA, mise à jour le 29 janvier 2026.
