La TVA à 5,5 % dans l'immobilier neuf est réservée à l'accession sociale (art. 278 sexies du CGI) : achat en quartier prioritaire ou en zone ANRU, location-accession PSLA ou bail réel solidaire. Depuis la loi de finances pour 2026, ces trois voies obéissent aux mêmes plafonds de ressources.
Taux réduit de TVA : trois voies d'accès à l'accession sociale
Un logement neuf vendu par un promoteur supporte normalement une TVA de 20 %, comprise dans le prix. L'article 278 sexies du Code général des impôts prévoit un taux de 5,5 % pour plusieurs opérations d'accession sociale à la propriété. Trois d'entre elles concernent directement un particulier qui achète un logement neuf :
- L'achat en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans un quartier en renouvellement urbain suivi par l'ANRU, ou à proximité, selon les conditions de distance fixées par le texte.
- La location-accession PSLA (prêt social location-accession) : l'occupant est d'abord locataire, puis lève une option d'achat.
- Le bail réel solidaire (BRS) : le ménage achète des droits sur le logement, tandis que le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire, auquel il verse une redevance.
Ces opérations ne sont pas des remises commerciales : le vendeur applique le taux réduit parce que l'opération et l'acheteur remplissent des conditions légales, et c'est l'acte de vente qui en garde la trace.
Plafonds de ressources 2026 pour la TVA à 5,5 %
Les plafonds de ressources sont désormais communs au PSLA, au BRS et à l'accession en QPV ou en zone ANRU : la loi de finances pour 2026 (art. 95) a aligné les plafonds de l'accession en quartier prioritaire sur ceux des deux autres dispositifs. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit, pour 2026, l'avis d'imposition 2025 portant sur les revenus 2024.
| Personnes du foyer | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne en plus | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Marseille et Aix-en-Provence étant classées en zone A depuis le 26 juin 2026, et Arles en zone B1, un même foyer ne relève pas du même plafond selon la commune à partir de trois personnes.
Prix de vente plafonné : l'arrêté du 24 février 2026
L'accession sociale à TVA réduite encadre aussi le prix du logement. Un prix de vente maximum hors taxes est fixé par zone, rapporté à la surface du logement selon l'unité définie par l'arrêté. Les valeurs en vigueur depuis le 8 mars 2026 résultent de l'arrêté du 24 février 2026 et sont en baisse par rapport à 2025 en zones A bis, A et B1, selon l'ANIL.
Un logement proposé à TVA réduite doit respecter ce prix maximum ; un prix supérieur ferait sortir l'opération du cadre de l'accession sociale. Le contrat de réservation en VEFA mentionne le prix prévisionnel et doit permettre d'identifier le taux de TVA retenu : ce sont les deux lignes à contrôler d'abord, avec la surface du logement.
Quartiers prioritaires et zones ANRU : contrôler la localisation
La localisation conditionne l'accès au taux réduit pour un achat hors PSLA et hors BRS. L'article 278 sexies vise les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou à une certaine distance de ces quartiers. La distance exacte et les conditions qui s'y attachent dépendent de la version du texte applicable à l'opération : l'ADIL du département ou le notaire chargé de la vente peuvent confirmer qu'une adresse est éligible.
À Marseille, plusieurs secteurs relèvent de la politique de la ville, et l'éligibilité peut se jouer à quelques rues près ; le guide de l'immobilier neuf à Marseille en présente les enjeux. Une plaquette commerciale qui affirme l'éligibilité ne remplace pas la vérification de l'adresse sur les outils officiels de géolocalisation des quartiers prioritaires.
PSLA et bail réel solidaire : deux montages à TVA réduite
Location-accession PSLA
La location-accession PSLA se déroule en deux phases. Pendant la phase locative, l'occupant verse une redevance qui comprend une part locative et une part acquisitive, imputée ensuite sur le prix. À la levée d'option, il devient propriétaire au prix convenu, avec la TVA à 5,5 %. Pour vérifier les ressources, le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence et un revenu plancher égal au coût de l'opération divisé par 9 : un foyer aux revenus déclarés modestes ne peut donc pas acquérir une opération disproportionnée.
Bail réel solidaire
Le bail réel solidaire dissocie le bâti et le foncier. Le ménage acquiert des droits réels sur le logement pour une longue durée, tandis qu'un organisme de foncier solidaire conserve le terrain et perçoit une redevance. Le prix d'acquisition porte donc sur le seul bâti, à TVA réduite. Les conditions de revente sont encadrées par le bail et par l'organisme : elles se lisent avant de signer, au même titre que le montant de la redevance.
Économie de TVA et effets sur le financement
Pour un même prix hors taxes, le passage de 20 % à 5,5 % de TVA réduit le prix toutes taxes comprises d'environ 12 % : 105,5 contre 120 pour 100 hors taxes. La taxe de publicité foncière, assise sur le prix hors taxes, ne change pas, si bien que les frais de notaire dans le neuf restent du même ordre en proportion du prix HT.
Le plafond de ressources du PTZ pour un logement neuf est distinct de celui de l'accession sociale : un foyer peut remplir l'un sans remplir l'autre, et chaque condition se vérifie séparément. L'ensemble des leviers, prêts aidés compris, est réuni dans la rubrique Financer.
Sources : Code général des impôts, art. 278 sexies ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 95 ; arrêté du 24 février 2026 relatif aux prix de vente maximum ; ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026, à jour au 20 février 2026, et fiche sur les plafonds 2026 de l'accession sociale (PSLA, BRS, zones ANRU), à jour au 12 mars 2026 ; arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage ABC, liste des communes en vigueur au 26 juin 2026 publiée par ecologie.gouv.fr.
