Un prêt relais pour un achat neuf avance, pour deux ans au plus, une part de la valeur du logement actuel en attendant sa vente. En VEFA, la banque débloque cette somme au rythme du chantier, à un taux de crédit immobilier plafonné par l'usure : le montant dépend de l'estimation.
Acheter un appartement ou une maison neuve sur plan avant d'avoir vendu l'ancien logement pose une question de trésorerie à tout projet immobilier : comment payer le promoteur immobilier pendant que la vente n'a pas encore eu lieu ? Le prêt relais est la solution bancaire la plus répandue. Son principe reste celui d'un achat immobilier dans l'ancien, mais la vente en l'état futur d'achèvement déplace les dates, et c'est là que se joue le coût réel de l'opération. Le cadre général du financement d'un logement neuf entre prêts, aides et frais pose le décor ; cette page détaille le seul relais.
Comment fonctionne le prêt relais pour un achat neuf ?
Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée qui avance au propriétaire une partie du prix qu'il tirera de la vente de son logement actuel. L'emprunteur achète le nouveau logement sans attendre l'acte de vente de l'ancien, puis rembourse la somme d'un coup, le jour où l'acheteur de sa maison ou de son appartement paie chez le notaire.
Le montant prêté se calcule sur l'estimation du logement à vendre, jamais sur sa valeur rêvée. L'ANIL indique qu'il représente en général au maximum 80 % de cette valeur, sur la base d'une estimation acceptée par le prêteur, le plus souvent celle d'un ou plusieurs agents immobiliers. Si un crédit court encore sur l'ancien logement, le capital restant dû se retranche de cette somme : un propriétaire qui doit encore une part importante de son emprunt obtient un relais nettement plus faible.
La durée du relais est courte : deux ans au maximum, selon l'ANIL, avec une durée exacte fixée par l'offre de prêt de chaque établissement. Pendant cette période, l'emprunteur ne rembourse pas de capital. Il paie seulement les intérêts, ou rien du tout si l'offre prévoit une franchise.
Franchise partielle ou franchise totale des intérêts
La franchise d'un prêt relais décide de ce que l'emprunteur paie chaque mois. Avec une franchise partielle, il verse les intérêts au fil des mois et ne rembourse le capital qu'à la vente. Avec une franchise totale, il ne verse rien pendant le relais : les intérêts s'accumulent et se règlent avec le capital, sur le produit de la vente. La franchise totale soulage le budget mensuel au moment où le ménage paie déjà les mensualités du prêt principal, mais elle alourdit la somme due à la fin, puisque les intérêts courent plus longtemps sur un capital qui ne baisse pas.
Relais sec, relais adossé ou prêt achat-revente
Le prêt relais sec finance seul le nouvel achat, sans crédit complémentaire. Ce cas suppose que le prix du logement neuf reste inférieur ou égal à la somme avancée, plus l'apport personnel. Il concerne surtout les propriétaires qui achètent plus petit, ainsi un couple qui quitte une maison familiale pour un appartement neuf en centre-ville.
Le prêt relais adossé, de loin le plus courant pour un achat neuf, associe le relais à un crédit immobilier classique, amortissable sur une longue durée, qui couvre la différence de prix. L'emprunteur supporte alors deux crédits simultanément : les intérêts du relais et la mensualité du prêt principal. Le prêt achat-revente réunit ces deux financements dans une seule offre, avec une mensualité unique calculée pour rester supportable pendant le relais.
| Formule | Pour quel projet | Ce que l'emprunteur paie pendant le relais | Point faible |
|---|---|---|---|
| Relais sec | Achat neuf moins cher que la propriété vendue | Intérêts seuls, ou rien en franchise totale | Rare : le neuf coûte souvent plus cher que l'ancien |
| Relais adossé | Achat neuf plus cher, différence couverte par un crédit long | Intérêts du relais et mensualité du prêt principal | Deux crédits à porter si la vente tarde |
| Achat-revente | Ménage dont le budget ne supporte pas deux mensualités | Une mensualité unique, lissée | Facture globale plus élevée, offre moins répandue |
Pourquoi la VEFA change le calendrier du prêt relais
Dans une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur ne paie pas le prix d'un coup : il le verse au promoteur immobilier à mesure de l'avancement du chantier. L'article R261-14 du Code de la construction fixe les plafonds cumulés, rappelés par la fiche « Vente en l'état futur d'achèvement » de service-public.gouv.fr (vérifiée le 18 septembre 2026) : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et les 5 % restants à la livraison, en l'absence de réserve sur la conformité.
Ce rythme change la façon de penser le relais. Dans l'ancien, l'acheteur paie tout le prix le jour de l'acte, et le relais démarre ce jour-là. En VEFA, la banque débloque les fonds au rythme des appels du promoteur. Le fonctionnement du crédit immobilier suit ce rythme : les intérêts ne courent que sur le montant appelé et réellement versé, ce que les banques appellent les intérêts intercalaires pour le prêt principal. Un prêt relais débloqué trop tôt, en totalité, fait payer des intérêts sur une somme qui dort sur le compte.
À l'inverse, la durée maximale du relais pose une limite dure. Si le chantier prend du retard, le relais peut arriver à échéance avant la livraison, voire avant la vente de l'ancien logement si l'acquéreur a choisi d'y rester habiter jusqu'à la remise des clés. Le délai de livraison inscrit dans le contrat de vente sert alors de repère : la date de fin du relais doit le dépasser avec une marge, et l'estimation du temps de vente doit tenir compte du marché local.
Exemple chiffré en pourcentages
Prenons un exemple : une famille possède une maison estimée à 100 (indice), sans crédit en cours, et achète sur plan un appartement neuf qui coûte 120. La banque lui accorde un relais égal à 70 % de l'estimation, soit 70, et un prêt principal de 50 pour le reste. À l'achèvement des fondations, le promoteur peut appeler 35 % du prix, soit 42 ; à la mise hors d'eau, le cumul monte à 84. Si la maison se vend à 92 au lieu de 100, le relais de 70 se rembourse sans difficulté et il reste 22, que le ménage peut affecter au remboursement anticipé du prêt principal. Si elle se vend à 65, il manque 5 pour solder le relais, plus les intérêts accumulés : la différence se règle sur l'épargne ou par un nouveau prêt.
Cet exemple montre pourquoi les établissements retiennent une quotité prudente : plus le relais se rapproche de la valeur estimée, plus une baisse du prix de vente se transforme en dette à combler.
Quel est le coût d'un prêt relais ?
Le coût d'un prêt relais tient à quatre éléments : le taux d'intérêt, la durée réelle avant la vente, le type de franchise et les frais annexes. Le taux est fixé par chaque banque, dans la limite du taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Pour les prêts relais, ce plafond s'établit à 6,49 % au 1er octobre 2026, selon le tableau des taux d'usure du quatrième trimestre 2026 publié par la Banque de France, pour un taux effectif moyen pratiqué de 4,87 % au trimestre précédent. Ce plafond inclut l'assurance emprunteur et les frais du crédit dans le calcul du taux effectif global.
Le délai réel de vente pèse davantage que le taux. Un relais remboursé au bout de quelques mois coûte peu ; un relais qui court jusqu'à son terme, puis se prolonge, coûte cher, surtout sans paiement mensuel des intérêts, puisque ceux-ci portent sur un capital qui ne diminue jamais. À cela s'ajoutent les frais de dossier, l'assurance emprunteur, qui se calcule sur le capital emprunté, et la garantie du prêt, hypothèque ou caution selon l'établissement. Certaines banques proposent une flexibilité sur la date de remboursement, d'autres facturent chaque prolongation : cette souplesse financière se compare d'un établissement à l'autre, au même titre que le taux.
Pour comparer deux offres, la bonne question n'est pas le taux affiché mais le coût total pour un délai de vente plausible : six mois, douze mois puis la durée maximale. Le TAEG de l'offre, obligatoire, donne ce coût sur la durée du contrat ; une simulation à plusieurs dates de vente donne le reste. Côté achat, les frais de notaire réduits du neuf allègent l'apport à prévoir, ce qui laisse plus de marge pour absorber les intérêts du relais.
Taux d'endettement : ce que la norme HCSF retient pour le relais
La règle du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'effort de l'emprunteur à 35 % de ses revenus, sur une durée de crédit de 25 ans, portée à 27 ans quand un différé d'amortissement accompagne un achat dans le neuf. La question pratique est de savoir si le prêt relais entre dans ce calcul, puisqu'il s'ajoute à la mensualité du prêt principal.
La réponse figure dans la foire aux questions du HCSF sur l'octroi des crédits immobiliers, publiée sur economie.gouv.fr : le remboursement du capital d'un prêt relais est exclu des charges annuelles, et la charge d'intérêts l'est aussi lorsque la quotité de financement ne dépasse pas 80 % de la valeur du logement à vendre, nette du capital restant dû. Un relais raisonnable ne réduit donc pas la capacité d'emprunt pour le prêt principal ; un relais au-delà de ce seuil fait entrer ses intérêts dans le taux d'endettement.
Le prêt principal d'un achat en VEFA profite également du différé : la période entre le premier déblocage et la première échéance d'amortissement s'ajoute aux 25 ans, dans la limite de 27 ans au total. La banque reste libre de refuser, la norme fixant un maximum et non un droit au crédit. Dans cette situation, le conseiller bancaire ou le courtier immobilier vérifie la quotité avant le dépôt du dossier, pour adapter le relais au besoin réel du projet immobilier plutôt qu'au plafond accordé.
Obtenir le prêt relais : dossier bancaire, courtier et simulateur
Obtenir un prêt relais immobilier passe par un dossier bancaire plus fourni qu'un crédit immobilier classique. L'établissement demande les pièces habituelles (bulletins de salaire, relevés de comptes, avis d'imposition, réservation signée du logement neuf) et, en plus, le titre de propriété du logement à vendre, le tableau d'amortissement du crédit en cours et une ou plusieurs estimations d'agents immobiliers ou d'un expert. Le mandat de vente, s'il est déjà signé, rassure la banque sur le délai de revente. Un dossier complet dès le premier rendez-vous raccourcit l'instruction.
Les conditions varient d'un établissement à l'autre : quotité retenue, taux appliqué, type de franchise, garantie hypothécaire ou caution, faculté de rembourser par anticipation sans pénalité. Un courtier en crédit immobilier compare ces conditions auprès de plusieurs banques ; un simulateur en ligne, sur le site d'une banque, donne un premier ordre de grandeur du montant à emprunter, sans engager l'établissement. L'avantage du courtier tient à la négociation simultanée du relais et du prêt principal, l'inconvénient à ses honoraires, à intégrer au plan financier.
Une étape se néglige souvent : vérifier ce que la banque fera du surplus si l'ancien logement se vend plus cher que prévu. Ce surplus sert généralement à rembourser par anticipation une partie du prêt principal ; certaines offres l'imposent, d'autres laissent le choix. Pour une acquisition neuve sur terrain à bâtir, en construction de maison individuelle plutôt qu'en VEFA, le raisonnement vaut aussi pour les appels du constructeur ; pour un investissement locatif, le relais reste possible, mais la banque regarde aussi les loyers attendus et les éventuels travaux.
Quels sont les risques du prêt relais ?
Un risque domine le prêt relais immobilier : une vente plus lente que prévu. L'offre de prêt fixe une date de remboursement, et la banque peut l'exiger même si le logement n'est pas vendu. Une analyse de jurisprudence de l'ANIL rappelle qu'il n'existe ni obligation ni usage de prolonger un prêt relais : la prolongation se négocie, elle ne se réclame pas. Le propriétaire qui arrive au terme sans acheteur doit alors rembourser autrement : accepter une baisse, souscrire un nouveau crédit, parfois sous forme de rachat du relais par un prêt amortissable, ou mettre l'ancien logement en location, une solution d'attente qui couvre une partie des intérêts.
Le deuxième risque est une vente à un prix inférieur à l'estimation. L'écart entre l'estimation d'agence et le prix signé reste intégralement supporté par l'emprunteur, comme le montre le calcul plus haut. Un marché immobilier qui ralentit pendant les mois du chantier aggrave ce risque, puisque la vente intervient souvent tard dans le calendrier d'un achat sur plan.
Le troisième risque est propre à la VEFA : le retard de livraison. Un ménage qui vend son logement avant la remise des clés doit se loger ailleurs, avec un loyer qui s'ajoute aux intérêts. Un ménage qui attend la livraison pour vendre fait courir le relais plus longtemps. L'acte de vente prévoit des causes légitimes de suspension du délai, comme les intempéries, qui ne donnent droit à aucune indemnité. Ces clauses de retard se lisent avant la signature, avec le reste des contrats et paiements de l'achat sur plan.
Acheter avant de vendre : comment réussir son prêt relais
Réussir un prêt relais pour un achat neuf tient surtout à l'ordre des décisions, avant la signature chez le notaire :
- Faire estimer le logement actuel par deux ou trois professionnels, et retenir la valeur la plus basse pour bâtir le plan de financement. La banque fera de même.
- Mettre en vente dès la réservation du logement neuf : une vente rapide n'est pas nécessaire, car le temps du chantier immobilier joue en faveur du vendeur, qui peut fixer la date de libération des lieux avec son acheteur.
- Demander un déblocage du relais au rythme des appels du promoteur, plutôt qu'en une fois, pour ne payer d'intérêts que sur les sommes versées.
- Négocier la franchise et une clause de prolongation dans l'offre, par écrit, avant de la signer.
- Vérifier la date de fin du relais face au délai de livraison du contrat, avec plusieurs mois de marge.
- Prévoir une solution de repli : location de l'ancien logement, épargne mobilisable, ou baisse de prix acceptable.
L'apport personnel et les aides réduisent la somme à financer par le relais. Un primo-accédant n'a pas de logement à revendre et n'est pas concerné, mais un ménage qui revend peut, selon ses revenus et la zone, cumuler certains prêts aidés ; les conditions du prêt à taux zéro dans le neuf excluent en revanche, sauf exceptions, les ménages déjà propriétaires de leur résidence principale dans les deux dernières années.
Prêt relais et logement neuf : VEFA, revente, prolongation
Peut-on faire un prêt relais pour un achat en VEFA ?
Oui, un prêt relais finance un achat en VEFA comme un achat dans l'ancien. La différence tient au déblocage : la banque verse les fonds au rythme des appels du promoteur, de 35 % du prix aux fondations jusqu'à 95 % à l'achèvement, et la durée du relais doit couvrir le chantier et la vente.
Quelle différence entre prêt relais et prêt achat-revente ?
Le prêt relais adossé juxtapose deux crédits, avec des intérêts de relais et une mensualité de prêt principal. Le prêt achat-revente regroupe ces deux financements dans une offre unique, avec une seule mensualité, au prix d'un coût global souvent plus élevé.
Que se passe-t-il si l'ancien logement ne se vend pas ?
À l'échéance, la banque peut exiger le remboursement du relais même sans vente. L'emprunteur négocie alors une prolongation, qui n'est jamais due, baisse son prix, met le logement en location ou transforme le solde en crédit amortissable.
