Le financement d'un achat neuf sur plan se débloque par étapes : la banque verse les fonds au rythme des appels de fonds, plafonnés à 35 %, 70 % puis 95 % du prix selon l'avancement du chantier (art. R261-14 du CCH), et le solde de 5 % est dû à la livraison.
Apport, prêt principal et prêts aidés : les briques du plan de financement
Un plan de financement pour un logement neuf additionne trois sources : l'apport personnel, un prêt immobilier principal et, quand le foyer y a droit, un ou plusieurs prêts aidés. L'apport sert d'abord à payer ce que la banque finance rarement, c'est-à-dire les frais d'acte et les frais de garantie du prêt. Dans le neuf, ces frais pèsent moins lourd que dans l'ancien, comme le détaille le guide des frais de notaire réduits dans le neuf, ce qui libère une partie de l'épargne pour le prix lui-même.
Les prêts aidés viennent ensuite alléger le coût global. Le prêt à taux zéro pour un logement neuf finance une fraction du coût de l'opération sans intérêts, mais il doit toujours être complété par un autre prêt. Le prêt accession d'Action Logement, réservé à certains salariés, joue le même rôle d'appoint. L'ensemble de ces solutions est présenté dans la rubrique Financer un achat dans le neuf.
Du contrat de réservation à l'offre de prêt : six étapes datées
Le calendrier du financement suit celui de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Chaque étape a sa règle et son document :
- Réservation. Le contrat de réservation fixe le prix prévisionnel et le dépôt de garantie : au plus 5 % du prix si l'acte doit être signé dans l'année, 2 % si le délai ne dépasse pas deux ans, aucun dépôt au-delà (art. R261-28 du CCH).
- Recherche des prêts. Le contrat indique les prêts envisagés. S'ils ne sont pas obtenus, ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions, le dépôt revient au réservataire sans retenue (art. R261-31).
- Offre de prêt. La banque émet une offre écrite qui détaille le taux, la durée, les modalités de déblocage, le différé éventuel et l'assurance exigée.
- Projet d'acte. Le vendeur le notifie au moins un mois avant la signature, ce qui laisse le temps de vérifier que l'offre de prêt et l'acte concordent.
- Acte authentique. La signature chez le notaire rend exigible la fraction du prix qui correspond à l'avancement déjà atteint.
- Livraison. Le dernier déblocage couvre le solde, qui peut être consigné si des réserves sont formulées.
Signature, pièces annexées et points à relire sont détaillés avec l'acte authentique de VEFA.
Déblocage du prêt au rythme des appels de fonds
Le déblocage d'un prêt pour un achat sur plan n'a lieu qu'à réception de chaque appel de fonds du vendeur. Le Code de la construction et de l'habitation plafonne les sommes cumulées que le vendeur peut exiger à chaque stade :
| Stade du chantier | Total cumulé exigible au maximum | Ce que la banque reçoit pour débloquer |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix | Appel de fonds et justificatif de l'étape atteinte |
| Mise hors d'eau | 70 % du prix | Appel de fonds et justificatif de l'étape atteinte |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % du prix | Appel de fonds et justificatif de l'étape atteinte |
| Mise à disposition (livraison) | Solde de 5 % | Procès-verbal de livraison ; solde consignable en cas de réserves |
Le contrat peut prévoir des appels plus fractionnés, sans jamais dépasser ces totaux cumulés. Lorsque la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être exigé avant que la condition soit réalisée. Le contrôle de chaque appel avant de le transmettre à la banque est expliqué dans le guide des appels de fonds en VEFA.
Intérêts intercalaires et différé pendant le chantier
Les intérêts intercalaires sont les intérêts payés sur les seules sommes déjà débloquées, tant que le prêt n'est pas entièrement versé. Pendant la construction, l'emprunteur ne rembourse donc pas encore de capital : il règle des intérêts calculés sur une base qui grossit à chaque appel de fonds, plus l'assurance selon les termes de l'offre. Le remboursement du capital commence au dernier déblocage, ou à une date butoir fixée par l'offre.
Le différé d'amortissement organise cette période. En différé partiel, l'emprunteur paie les intérêts et l'assurance, sans capital. En différé total, il ne paie rien, mais les intérêts s'ajoutent au capital et renchérissent le crédit. Prenons un cas type : un couple locataire qui achète sur plan et dont le prêt couvre la plus grande partie du prix. Au stade des fondations, au plus 35 % du prix a été appelé, et une part peut provenir de l'apport, que la banque demande fréquemment d'utiliser en premier. Les intérêts intercalaires restent faibles au début puis augmentent à la mise hors d'eau, au moment où le loyer court toujours.
Le PTZ prévoit lui aussi un différé possible, dont la durée figure dans l'offre. Le tableau d'amortissement remis avec chaque offre montre la mensualité pendant et après le chantier : ce document permet de vérifier que le budget tient sur toute la durée.
Crédit sur plan : refus de prêt, apport et loyer pendant les travaux
- Que devient le dépôt de garantie si la banque refuse le prêt ?
- Le dépôt est restitué sans retenue ni pénalité lorsque le ou les prêts prévus au contrat de réservation ne sont pas obtenus, ou que leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions (art. R261-31 du CCH). La demande part en lettre recommandée avec avis de réception, adressée au vendeur et au dépositaire. Le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois.
- Un apport est-il obligatoire pour acheter dans le neuf ?
- Aucun texte n'impose d'apport, mais les banques demandent en général que l'épargne couvre au moins les frais d'acte et de garantie. Dans le neuf, ces frais sont plus faibles que dans l'ancien, ce qui réduit l'apport nécessaire pour un même prix.
- Comment payer un loyer et un crédit pendant la construction ?
- Le différé partiel limite la charge à des intérêts intercalaires et à l'assurance, calculés sur les sommes débloquées. Le budget mensuel doit malgré tout absorber ces deux dépenses jusqu'à la livraison ; une simulation faite appel de fonds après appel de fonds montre le mois où la charge est la plus lourde.
Assurance emprunteur et garantie du crédit sur plan
L'assurance emprunteur couvre le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail, selon les garanties retenues. La banque fixe le niveau de garanties qu'elle exige ; une offre d'un autre assureur se compare à ce niveau, garantie par garantie, et pas seulement sur la cotisation. Pour un couple, la quotité assurée sur chaque tête (50 % et 50 %, ou 100 % sur chacun, par exemple) change à la fois le coût et la protection du survivant.
Le prêt doit aussi être garanti : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d'un organisme spécialisé. Les deux premières passent par le notaire et s'ajoutent aux frais d'acte ; la caution suit sa propre tarification.
Préparer le budget de la livraison et de la première année
La livraison clôt le financement du prix mais ouvre de nouvelles dépenses. Le solde de 5 % est versé à la remise des clés ; en cas de réserves, il peut être consigné auprès d'un tiers, un notaire par exemple, ou à la Caisse des dépôts si les parties ne s'accordent pas. Les charges de copropriété démarrent avec le budget prévisionnel de l'immeuble, l'assurance habitation se souscrit dès la remise des clés, et les premiers équipements (cuisine, luminaires, rangements) sont rarement compris dans le prix.
Côté fiscalité locale, les constructions nouvelles bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière, à condition de déclarer l'achèvement dans les 90 jours ; les règles et les limites possibles sont précisées dans le guide de la taxe foncière d'un logement neuf.
Sources : Code de la construction et de l'habitation, art. R261-14, R261-28 et R261-31, versions en vigueur depuis le 1er septembre 2019 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiches F39743 et F2956 sur l'achat en VEFA, vérifiées le 18 septembre 2026, et fiche F10871 sur le prêt à taux zéro, vérifiée le 15 septembre 2026 ; impots.gouv.fr, question sur l'achat dans le neuf ou en VEFA, mise à jour le 29 janvier 2026.
