Les frais de notaire dans le neuf désignent les sommes payées au notaire lors de l'acte : taxes, débours et émoluments. Ils atteignent de l'ordre de 2 à 3 % du prix selon service-public.gouv.fr, contre 7 à 8 % dans l'ancien, car la TVA remplace l'essentiel des droits de mutation.
Trois postes dans les frais d'acte d'un logement neuf
L'expression « frais de notaire » recouvre trois postes de nature différente. Les droits et taxes sont collectés par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités. Les débours remboursent les sommes que le notaire avance pour constituer le dossier : documents d'urbanisme, extraits cadastraux, formalités au service de la publicité foncière. Les émoluments rémunèrent le notaire selon un tarif réglementé.
Selon notaires.fr, les sommes reversées à l'État peuvent représenter jusqu'aux quatre cinquièmes de ce que paie l'acquéreur. Le même site précise que ces frais ne s'évaluent pas par un simple pourcentage : le montant exact dépend du prix, des formalités et du financement. Le pourcentage officiel reste un ordre de grandeur utile pour bâtir un plan de financement d'un achat neuf, à remplacer dès que possible par l'estimation écrite du notaire.
TVA, taxe de publicité foncière et CSI : la mécanique fiscale du neuf
Un logement vendu neuf par un promoteur assujetti à la TVA supporte une TVA à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché. Comme l'impôt principal est perçu sous forme de TVA, la vente ne paie qu'une taxe de publicité foncière à taux réduit, d'environ 0,7 % du prix hors taxes : notaires.fr indique 0,71 % et le BOFiP un taux réduit de 0,70 % (art. 1594 F quinquies du CGI), hors frais d'assiette. La contribution de sécurité immobilière, de 0,10 %, complète ces taxes.
Acte de vente : neuf et ancien côte à côte
- Neuf vendu par un promoteur : TVA à 20 % comprise dans le prix, taxe de publicité foncière réduite d'environ 0,7 % du prix HT, contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
- Ancien : taxe de publicité foncière de 6,31 % au total selon notaires.fr dans la plupart des départements, plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière.
- Dans les deux cas : débours et émoluments du notaire, puis les frais propres à la garantie du prêt.
Lorsque l'achat relève de l'accession sociale, la TVA à 5,5 % dans le neuf abaisse le prix TTC ; la taxe de publicité foncière, assise sur le prix hors taxes, garde son taux réduit.
La hausse des droits de mutation de 2025 épargne le neuf
La loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116) autorise les départements à porter le taux de leur droit de mutation de 4,50 % à 5 % au maximum, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. À partir du 1er avril 2028, le taux en vigueur au 31 janvier 2025 s'applique de nouveau. Les Bouches-du-Rhône appliquent 5,00 % selon le tableau de la DGFiP au 1er mars 2026. Le taux réduit du neuf, prévu par l'article 1594 F quinquies, n'est pas touché par cette hausse, selon le BOFiP.
Dans l'ancien, la hausse ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale, c'est-à-dire à celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat ; pour un couple marié sous un régime de communauté, les deux époux doivent remplir la condition. Pour un primo-accédant qui hésite entre un appartement neuf et un logement ancien, l'écart de frais reste donc important, un peu moins que pour un autre acquéreur. La comparaison complète, travaux et revente compris, figure dans le guide pour investir dans le neuf ou dans l'ancien.
Frais d'acte en VEFA : moment du paiement, estimation et frais offerts
- Quand paie-t-on les frais de notaire dans un achat sur plan ?
- Ils se règlent à la signature de l'acte authentique, en une fois, et non au rythme des appels de fonds. Le notaire demande une provision calculée avant la signature ; le décompte définitif intervient une fois les formalités accomplies, avec un éventuel remboursement ou complément.
- Que vaut une offre de « frais de notaire offerts » ?
- La formule signifie que le vendeur prend ces frais à sa charge ; les taxes restent dues et sont réglées par quelqu'un. Il faut comparer le prix total payé, frais compris, avec celui d'un logement équivalent sans cette offre, et vérifier dans le contrat de réservation ce qui est réellement pris en charge.
- Le pourcentage de 2 à 3 % suffit-il pour bâtir son budget ?
- Il donne un ordre de grandeur, pas un montant. Le notaire chargé de l'acte peut établir une estimation à partir du prix hors taxes, des formalités et de la garantie du prêt ; c'est ce chiffre qui doit figurer dans le plan de financement présenté à la banque.
Garantie du prêt et dépenses hors acte de vente
Le coût d'un achat sur plan ne s'arrête pas aux frais de l'acte de vente. Le prêt immobilier est en général garanti : une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu à une inscription établie par le notaire, avec ses propres taxes et émoluments ; une caution délivrée par un organisme spécialisé suit sa propre tarification. La banque peut aussi facturer des frais de dossier, et un courtier, s'il intervient, des honoraires.
D'autres dépenses arrivent plus tard et ne relèvent pas du notaire : assurance habitation, première provision de charges de copropriété, aménagement du logement. Le déroulé de la signature, les pièces annexées et le projet d'acte notifié au moins un mois avant sont détaillés avec l'acte authentique de VEFA. Les autres postes du budget, des prêts aidés à la taxe foncière, sont rassemblés dans la rubrique Financer.
Un dernier point concerne le prix servant de base au calcul. La taxe de publicité foncière réduite se calcule sur le prix hors taxes figurant à l'acte ; un prix révisé entre la réservation et la signature modifie donc aussi les frais. Relire le prix définitif dans le projet d'acte, puis le comparer à l'estimation du notaire, permet de repérer un écart avant le rendez-vous de signature.
Sources : notaires.fr, page sur les droits de mutation et frais d'acte de vente, mise à jour le 5 décembre 2025 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20, publié le 17 juin 2026 ; Code général des impôts, art. 1594 F quinquies ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 116 ; impots.gouv.fr, tableau DGFiP des taux applicables au 1er mars 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F39743 sur l'achat en VEFA, vérifiée le 18 septembre 2026.
