Dans une copropriété neuve, le premier syndic est souvent désigné par le promoteur dans le règlement de copropriété : selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être maintenu que par un vote de l'assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs contrats.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
Une copropriété neuve existe sur le papier avant d'exister dans les faits. Le promoteur fait établir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, qui découpent l'immeuble en lots et attribuent à chacun une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Ces documents vous sont communiqués avant la signature de l'acte authentique de vente sur plan.
Lisez-les avec attention. Le règlement fixe la destination de l'immeuble, les usages admis (location meublée de courte durée, activité professionnelle), la répartition des charges entre les lots et, le cas échéant, le nom du premier syndic. Une clause qui vous gêne se discute avant l'acte, pas après.
Le syndic provisoire désigné par le promoteur
Le syndic d'une copropriété neuve est fréquemment choisi par le promoteur avant la livraison, par le règlement de copropriété ou par un autre accord. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ce syndic provisoire ne peut être maintenu que par une décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic, conduite par le conseil syndical s'il en existe un, ou à défaut par les copropriétaires.
Comme le conseil syndical n'est pas encore élu au moment de la première assemblée, des copropriétaires motivés peuvent eux-mêmes solliciter des contrats concurrents et demander leur inscription à l'ordre du jour. Si aucun syndic n'est désigné lors d'une assemblée convoquée à cet effet, le président du tribunal judiciaire peut en nommer un à la demande d'un copropriétaire.
Calendrier d'une copropriété neuve, de l'acte à la quinzième année
La vie d'une copropriété neuve suit des jalons fixés en partie par la loi. Le tableau les replace dans l'ordre où l'acquéreur les rencontre.
| Moment | Ce qui se passe | Repère |
|---|---|---|
| Avant l'acte | Communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif | Lots, tantièmes, syndic provisoire éventuel |
| Livraisons des logements | Premières charges appelées sur la base d'un budget estimé | Régularisation après approbation des comptes |
| Réception des parties communes | Remise des halls, escaliers, parkings, espaces verts au syndicat | Réserves collectives notées par le syndic |
| Première assemblée générale | Désignation du syndic, élection du conseil syndical, vote du budget | Art. 17 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Un an après la réception | Fin de la garantie de parfait achèvement | Art. 1792-6 du Code civil |
| Dix ans après la réception | Constitution du fonds de travaux ; fin de la garantie décennale | Art. 14-2-1 de la loi de 1965 |
| Quinze ans après la réception | Projet de plan pluriannuel de travaux | Art. 14-2 de la loi de 1965 |
Première assemblée générale : syndic, conseil syndical et budget
La première assemblée générale d'une copropriété neuve pose les bases de son fonctionnement. Son ordre du jour comprend en principe la désignation du syndic et l'approbation de son contrat, l'élection des membres du conseil syndical, le vote du budget prévisionnel et la fixation des avances. La désignation du syndic relève de la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
Le budget voté à ce stade repose sur des estimations faites avant toute année d'exploitation : contrats d'entretien, ascenseur, nettoyage, espaces verts, assurance de l'immeuble. Il est normal qu'il soit réajusté après le premier exercice. Le conseil syndical, à peine élu, a intérêt à vérifier ligne à ligne les contrats signés par le syndic provisoire avant l'assemblée.
Réception des parties communes et désordres collectifs
Les parties communes d'un immeuble neuf sont remises au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Les réserves sur le hall, la toiture, les parkings ou les espaces verts sont donc notées par lui, pas par chaque acquéreur. Assister à cette visite, ou en demander le compte rendu, permet de vérifier que les défauts déjà repérés par les occupants y figurent.
Pendant la première année, les désordres collectifs se traitent au titre de la garantie de parfait achèvement ; au-delà, un dommage grave se déclare par le syndic à l'assurance dommages-ouvrage de l'immeuble. Un copropriétaire qui constate une infiltration dans le parking écrit donc au syndic, en lui demandant de transmettre.
Charges prévisionnelles des premières années
Les charges d'une copropriété neuve sont souvent modérées au départ, puisque l'immeuble ne demande pas de gros travaux. La loi en tient compte : selon l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds de travaux n'est constitué qu'au terme d'une période de dix ans à compter de la réception, et l'article 14-2 ne prévoit le projet de plan pluriannuel de travaux qu'à l'expiration d'un délai de quinze ans.
Un niveau de charges initial bas n'est pas pour autant une promesse : les contrats d'entretien et les primes d'assurance évoluent. Un investisseur intègre ces charges à ses calculs dès l'origine, comme l'explique la page sur la mise en location d'un logement neuf.
Syndic, lots invendus et parties communes : questions de la première année
- Peut-on changer de syndic dès la première assemblée générale ?
- L'assemblée peut désigner un autre syndic que celui choisi par le promoteur, à condition que des contrats concurrents soient inscrits à l'ordre du jour. Le vote se fait à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Qui paie les charges des logements encore invendus ?
- Le promoteur reste propriétaire des lots qu'il n'a pas vendus et en supporte les charges comme tout copropriétaire. Ses voix comptent aussi à l'assemblée générale tant qu'il détient ces lots.
- À qui signaler un désordre dans le hall d'entrée ?
- Un désordre dans une partie commune se signale au syndic, par écrit. C'est lui qui agit auprès du promoteur, des entreprises ou de l'assureur au nom du syndicat ; le reste du parcours figure dans la rubrique livraison et garanties.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 17 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2020), art. 14-2 et 14-2-1 (versions en vigueur depuis le 1er janvier 2023) et art. 25 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; Code civil, art. 1792-6 ; service-public.gouv.fr, fiche F2032 sur l'assurance dommages-ouvrage, vérifiée le 17 septembre 2026.
