Un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant deux ans à compter du 1er janvier qui suit son achèvement (art. 1383 du CGI), à condition d'être déclaré dans les 90 jours ; la commune peut toutefois limiter cette exonération pour sa part.
Taxe foncière neuf : deux années d'exonération et leur point de départ
La taxe foncière d'un logement neuf bénéficie d'une exonération temporaire prévue par l'article 1383 du Code général des impôts. Elle dure deux ans et commence le 1er janvier de l'année qui suit l'achèvement de la construction. La date décisive est donc celle de l'achèvement, pas celle de la signature de l'acte ni celle de l'emménagement. Cet avantage s'ajoute aux autres spécificités fiscales du neuf présentées dans la rubrique Financer.
Prenons un cas type : un immeuble achevé au cours d'une année N. L'exonération porte sur les années N+1 et N+2 ; la taxe foncière est due normalement, sous réserve des délibérations locales, à partir de l'année N+3. Un logement achevé en janvier et un logement achevé en décembre de la même année bénéficient de la même période d'exonération, mais le second en profite presque aussitôt.
L'exonération ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis et reste due.
Exonération limitée par la commune ou supprimée par l'intercommunalité
Depuis le 1er janvier 2021, l'article 1383 permet à la commune de limiter l'exonération, pour sa part, à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable. L'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut, lui, supprimer l'exonération pour sa part. Ces décisions passent par une délibération et ne visent que les logements qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l'État ou de prêts conventionnés.
Dans une commune qui a limité l'exonération à 40 %, par exemple, 60 % de la base reste taxée pendant les deux années : l'exonération n'est plus totale. Savoir si un financement donné relève des prêts aidés de l'État se vérifie auprès du centre des finances publiques. La mairie peut indiquer la délibération en vigueur ; dans les communes du pays d'Aix comme ailleurs, la règle varie d'une commune à l'autre et peut changer d'une année sur l'autre.
Déclarer l'achèvement dans les 90 jours : formulaires et démarche en ligne
L'exonération de taxe foncière n'est pas automatique : elle suppose une déclaration à l'administration fiscale dans les 90 jours qui suivent l'achèvement. Sans déclaration dans ce délai, l'exonération est perdue, selon impots.gouv.fr. La démarche suit quatre temps :
- Repérer la date d'achèvement du logement, qui fait courir le délai ; en VEFA, la demander au vendeur si elle ne figure pas dans les documents remis à la livraison.
- Choisir le formulaire : 6650-H1 pour une maison, 6652-H2 pour un appartement, accompagné du formulaire 6840-SD.
- Déposer la déclaration, sur papier ou en ligne depuis l'espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers ».
- Garder une preuve du dépôt et contrôler le premier avis de taxe foncière reçu après l'achèvement.
La période de la remise des clés est chargée, entre la visite, les réserves et le déménagement ; inscrire cette échéance dans la liste de la livraison d'un appartement neuf évite de la laisser passer.
Taxe foncière et budget de la première année dans le neuf
L'exonération allège les deux premières années, mais elle ne supprime pas toutes les charges locales. La TEOM reste due, et les charges de copropriété démarrent avec le budget prévisionnel de l'immeuble, comme l'explique le guide de la copropriété neuve. Le budget doit donc prévoir, à l'issue des deux années d'exonération, le montant complet de la taxe foncière, qui s'ajoute aux mensualités du crédit ; le plan de financement d'un achat neuf intègre cette échéance dès le départ.
Pour un logement acheté afin d'être loué, l'exonération réduit les charges des premières années. Elle ne dispense ni de déclarer les loyers ni de respecter les règles propres à la mise en location, que le bail soit signé dès la livraison ou quelques mois plus tard. Le montant de la taxe à partir de la troisième année se demande au centre des finances publiques ou s'estime d'après les avis de logements comparables de la commune.
Exonération de taxe foncière : oubli, ordures ménagères et achat sur plan
- Que se passe-t-il si la déclaration est déposée après 90 jours ?
- L'exonération de deux ans est perdue lorsque la déclaration n'est pas faite dans le délai, selon impots.gouv.fr. Le logement est alors imposé dès la première année qui suit l'achèvement, comme un logement ancien.
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle exonérée ?
- La TEOM n'est pas couverte par l'exonération de l'article 1383 du CGI. Elle figure sur l'avis de taxe foncière et reste à payer pendant les deux années exonérées.
- Qui déclare un logement acheté en VEFA ?
- L'acheteur du logement est concerné : impots.gouv.fr consacre une réponse spécifique aux acquéreurs dans le neuf ou en VEFA, qui rappelle la déclaration dans les 90 jours et les formulaires à utiliser. La déposer en ligne dès que la date d'achèvement est connue limite le risque d'oubli.
- Comment savoir si la commune a réduit l'exonération ?
- La délibération de la commune, ou celle de l'intercommunalité, fixe la règle applicable sur son territoire. La mairie ou le centre des finances publiques peut indiquer si une limitation existe et à quel pourcentage de la base elle est fixée.
Sources : Code général des impôts, art. 1383, version en vigueur depuis le 1er janvier 2021 (loi n° 2019-1479), et art. 1406 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F59 sur l'exonération de taxe foncière, vérifiée le 25 septembre 2026 ; impots.gouv.fr, question sur l'achat dans le neuf ou en VEFA, mise à jour le 29 janvier 2026.
