La garantie de parfait achèvement est l'obligation, pour l'entreprise de construction, de réparer pendant un an à compter de la réception des travaux tous les désordres notés au procès-verbal ou apparus dans l'année (art. 1792-6 du Code civil). En VEFA, la demande passe par le vendeur.
Un an à partir de la réception, pas de la remise des clés
La garantie de parfait achèvement démarre à la réception des travaux, acte signé entre le promoteur et les entreprises, et non à la livraison du logement à l'acquéreur. Les deux dates sont proches, mais la réception précède généralement la remise des clés de quelques jours ou de quelques semaines.
Le compte à rebours a donc déjà commencé quand vous emménagez. Demandez la date de réception au vendeur ou au syndic dès la livraison, et notez dans un agenda l'échéance qui tombe un an plus tard. C'est cette date, et non l'anniversaire de votre emménagement, qui borne la garantie.
Ce décalage pèse surtout sur les défauts saisonniers. Ceux qui se révèlent avec les saisons, comme la condensation d'un premier hiver ou une menuiserie qui se dilate au premier été, apparaissent parfois tard dans l'année. Un signalement envoyé quelques jours après l'échéance ne bénéficie plus de cette garantie, même si le défaut existait depuis des mois.
Désordres couverts et exclusions de la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, quelle que soit leur gravité, pourvu qu'ils aient été signalés. Elle ne fait pas la différence entre un défaut esthétique et un problème technique, ce qui la rend précieuse la première année.
- Les réserves inscrites au procès-verbal de réception, et en pratique celles du procès-verbal de livraison transmises par le vendeur.
- Les désordres révélés après la réception et signalés par écrit pendant l'année : fissures d'enduit, porte qui frotte, joint qui fuit, volet qui se bloque, carrelage qui se décolle.
- Les défauts qui toucheraient aussi l'ouvrage dans son ensemble, sans attendre de savoir s'ils sont graves.
L'article 1792-6 du Code civil exclut en revanche les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. Un joint abîmé par un produit inadapté ou un sol rayé par un déménagement ne relève pas de la garantie.
Qui doit réparer dans une vente en l'état futur d'achèvement
Dans une vente sur plan, la garantie de parfait achèvement lie les entreprises au maître d'ouvrage, c'est-à-dire au promoteur. L'acquéreur n'a pas de contrat direct avec les entreprises. En pratique, il adresse ses demandes au vendeur, qui répond lui-même des vices apparents (art. 1642-1 du Code civil) et des garanties décennale et biennale (art. 1646-1), et qui mobilise les entreprises concernées.
Pour les parties communes, c'est le syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires. Signalez-lui tout désordre dans le hall, les escaliers ou le parking, en lui demandant d'en accuser réception ; le fonctionnement des premiers mois est décrit dans la page sur la première année d'une copropriété neuve.
Mettre en œuvre la garantie : courrier, délai, mise en demeure
La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement suit une progression simple, que service-public.gouv.fr décrit de la même façon.
- Envoyez au vendeur une lettre recommandée avec avis de réception qui liste les désordres, avec photos, et propose un délai de réparation.
- Convenez du délai : l'article 1792-6 prévoit que les délais de réparation sont fixés d'un commun accord.
- Sans accord ou si le délai n'est pas tenu, adressez une mise en demeure. Les travaux peuvent ensuite être exécutés aux frais et risques de l'entreprise défaillante.
- Si la mise en demeure reste sans effet, l'assurance dommages-ouvrage peut être sollicitée avant même la fin de la première année.
- Tentez une médiation, puis saisissez le tribunal judiciaire avant l'expiration de la garantie.
Le rôle de l'assureur et ses délais de réponse sont présentés dans la page sur l'assurance dommages-ouvrage.
Parfait achèvement : délai dépassé, petits défauts, réserves de livraison
- Que se passe-t-il pour un désordre signalé après l'échéance d'un an ?
- La garantie de parfait achèvement ne joue plus pour un désordre signalé hors délai. Selon sa nature, il peut encore relever de la garantie biennale ou de la garantie décennale. Un défaut purement esthétique apparu tardivement reste en général à la charge du propriétaire.
- Un petit défaut de finition justifie-t-il une demande ?
- Tout désordre signalé pendant l'année entre dans la garantie, y compris une finition imparfaite. Regroupez les petits défauts dans un courrier unique pour faciliter une intervention groupée des entreprises.
- Les réserves du procès-verbal de livraison sont-elles couvertes ?
- Les réserves écrites à la livraison relèvent d'abord de l'obligation du vendeur pour les défauts apparents ; elles sont aussi réparées par les entreprises au titre de la première année. Relancez le vendeur par écrit tant qu'aucune levée signée n'a été obtenue.
Préparer la fin de la première année dans le logement
Une visite complète du logement vers le dixième ou le onzième mois permet de lister ce qui reste à signaler avant l'échéance de la garantie de parfait achèvement. Vérifiez les fissures apparues avec le premier été et le premier hiver, les joints de la salle d'eau, le réglage des menuiseries et le fonctionnement de la ventilation.
Gardez ensemble le procès-verbal de livraison, les courriers et les levées de réserves : ce dossier sert aussi pour les garanties suivantes. Les autres étapes de cette période sont réunies dans la rubrique livraison et garanties, depuis la visite de remise des clés jusqu'à la garantie biennale et décennale.
Sources : Code civil, art. 1642-1, 1646-1, 1792 à 1792-3 et 1792-6 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2958 sur les garanties de construction, vérifiée le 25 septembre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F2032 sur l'assurance dommages-ouvrage, vérifiée le 17 septembre 2026.
