En VEFA, l'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier puis transmise à chaque acquéreur : pendant dix ans, elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient tranchées (art. L242-1 du Code des assurances).
Le promoteur souscrit, l'acquéreur en bénéficie
L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le propriétaire de l'ouvrage, le vendeur ou le promoteur immobilier, avant l'ouverture du chantier. Dans un immeuble vendu sur plan, c'est donc le promoteur qui la contracte et qui en paie la prime, intégrée au coût de l'opération. Le bénéfice de la police est ensuite transmis aux acquéreurs successifs, selon service-public.gouv.fr.
Demandez au notaire la référence du contrat et le nom de l'assureur lors de la préparation de l'acte authentique de VEFA, puis conservez-les avec vos titres de propriété. L'absence de souscription est un délit, puni selon service-public.gouv.fr de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus ; le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille échappe à cette sanction pénale.
Dix ans de couverture, avec une entrée en jeu après la première année
La dommages-ouvrage couvre les dommages relevant de la garantie décennale pendant dix ans à compter de la réception des travaux. En pratique, elle intervient à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, car c'est l'entreprise qui répare pendant cette première année.
Elle peut toutefois jouer plus tôt dans deux cas décrits par service-public.gouv.fr : avant la réception, si le contrat avec l'entreprise a été résilié après une mise en demeure restée vaine ; après la réception, si l'entreprise n'a pas réparé malgré une mise en demeure. Le fonctionnement de la première année est détaillé dans la page sur la garantie de parfait achèvement, et le partage entre dommages graves et équipements dans celle sur la garantie décennale d'un logement neuf.
Les dommages que l'assurance dommages-ouvrage ne prend pas en charge
L'assurance dommages-ouvrage ne répare que les dommages de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de l'immeuble ou rendent le logement impropre à sa destination. Une hotte qui tombe en panne, un volet dont le moteur lâche ou une robinetterie qui goutte relèvent de la garantie de bon fonctionnement des équipements, à réclamer au vendeur et aux entreprises. Les défauts d'aspect, les rayures, les petites fissures d'enduit sans conséquence sur l'usage restent hors de son champ.
Elle ne joue pas davantage pour les dégâts causés par l'usure, par un défaut d'entretien ou par un usage anormal du logement. Vos meubles, vos équipements personnels et les dommages subis par des tiers relèvent de l'assurance habitation et de la responsabilité civile, qui se souscrivent dès la remise des clés. Une déclaration mal orientée fait perdre du temps : avant d'écrire à l'assureur dommages-ouvrage, demandez-vous si le désordre menace la structure, le clos et le couvert, ou l'usage normal d'une pièce.
Déclarer un sinistre à l'assureur dommages-ouvrage
La déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par envoi recommandé électronique ou par remise contre récépissé. Elle mentionne le numéro de la police, l'adresse du bien, la date d'apparition du dommage, sa description et sa localisation, avec des photos. Service-public.gouv.fr propose un modèle de déclaration.
Le droit à indemnisation se perd si le sinistre n'est pas déclaré dans les deux ans qui suivent sa survenance ou sa connaissance. Pour un dommage dans un logement, l'acquéreur déclare lui-même ; pour un dommage dans les parties communes, la déclaration revient au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, comme le rappelle la page sur la première année d'une copropriété neuve.
Les délais de l'assureur, étape par étape
Les délais imposés à l'assureur dommages-ouvrage se comptent en jours calendaires et courent à partir de la déclaration. Service-public.gouv.fr les présente dans l'ordre suivant.
- Dix jours pour réclamer les pièces ou renseignements manquants.
- Quinze jours, après la déclaration complète, pour notifier un éventuel refus de garantie.
- Soixante jours pour faire expertiser le dommage, transmettre le rapport et notifier sa position sur la prise en charge.
- Quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnité.
- Quinze jours pour payer une fois l'offre acceptée.
Un délai supplémentaire de 135 jours au maximum peut être proposé en cas de difficultés exceptionnelles. Pour un sinistre de moins de 1 800 €, l'expertise n'est pas obligatoire. Ces délais sont repris de la fiche officielle ; le texte de l'article L242-1 du Code des assurances fait foi en cas de litige.
Retard ou refus de l'assureur : les recours de l'acquéreur
Un assureur dommages-ouvrage qui ne respecte pas ses délais s'expose à une sanction prévue par les textes. Service-public.gouv.fr indique que l'assuré peut alors engager les travaux après l'avoir notifié à l'assureur, l'indemnité étant majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
En cas de refus ou d'offre jugée insuffisante, la contestation commence par un courrier motivé, appuyé si besoin par l'avis d'un expert choisi par l'acquéreur. Viennent ensuite le service réclamations de l'assureur, la médiation de l'assurance, puis le tribunal judiciaire. L'ADIL du département donne une première lecture gratuite du dossier.
Le dossier dommages-ouvrage à garder dix ans
- L'acte de vente et l'attestation d'assurance dommages-ouvrage, avec le numéro de police.
- Le procès-verbal de livraison et la date de réception des travaux.
- Les courriers au vendeur, aux entreprises et à l'assureur, avec leurs avis de réception.
- Les photos datées de chaque désordre et les rapports d'expertise.
L'ensemble des étapes qui suivent les clés, de la visite de livraison aux garanties de dix ans, se retrouve dans la rubrique livraison et garanties.
Sources : Code des assurances, art. L242-1 et L242-2 ; service-public.gouv.fr, fiche F2032 sur l'assurance dommages-ouvrage, vérifiée le 17 septembre 2026 ; Code civil, art. 1792 et 1792-6 (Légifrance, consulté le 16 octobre 2026).
